房贷再成银行“香饽饽” 给买房者贷款竟是开发商6倍

   郑一真 刘艳

　　在低利率、资产荒以及去库存政策背景下，此前被银行逐步弱化的房贷业务（本文指个人住房按揭贷款）正重获青睐，成为银行零售业务争夺的“香饽饽”。“业务忙不过来，零售部要从其他部门调兵遣将。”兴业银行华北某分行零售信贷审查负责人对经济观察报表示，去年以来其所在分行个人房贷业务增长特别快，和之前相比翻了两倍。

　　与此同时，四年前秉持“进小微”战略的民生银行亦正在加大房贷业务，今年上半年住房贷款余额较2015年底增长了70%。国内以零售业务见长的招行在房贷投放上也很积极。

　　当然，最积极的要数国有大行。据经济观察报记者统计，新增个人住房贷款几乎成为国有四大行新增个人贷款业务的主要来源。建行今年上半年个人住房贷款业务发展迅速，个人类贷款和个人住房贷款余额、新增均居业内第一。

　　一位股份制银行的高层曾表示，目前银行所处的经济环境以及自身的经营状况使得大家（银行）都在寻找资金的避险出口，其中之一就是零售业务。

　　不过，和个人房贷形成鲜明对比的是，针对地产商的开发贷逐步分化，中小型地产商的资本寒冬悄然而至，各家银行对开发贷态度持越来越谨慎的态度。房贷与开发贷，松紧之间，凸显的是银行对资金避险的需求。

　　重获青睐

　　披露完毕的上市银行中报显示，在去年央行五次降息和利率市场化的背景下，个人房贷因资产相对优质，对银行的贡献稳步提升，再次成为各家银行业务争夺的重点。

　　今年上半年，工农中建四大国有银行均在加大房贷投放力度。其中，工行新增房贷3454亿元，较上年末增长13.7%，而个人消费贷、个人经营性贷款均录得负增长，新增房贷成为工行新增个贷（3298亿）的全部来源；建行新增房贷 4078亿元，增长14.7%，占新增个贷的97%，截至上半年末，个人住房贷款余额达3.18万亿元；农行新增房贷3110亿元，增长16.1%，同样占新增个贷的97%；而中行新增个贷2999亿元，上半年中行同样加大了个人住房贷款投放力度。

　　建行董事长王洪章表示，在“三去一降一补”的宏观政策下，下半年建行还将大力发展个人住房贷款业务。与此同时，建行还将积极参与盘活已有楼盘，加强已建成楼盘配套设施的建设，推动住房公积金贷款。同时，建行合资的中德住房储蓄银行还将提供低息贷款。

　　而作为国内以零售银行见长的招行的个人住房贷款较上一年度增长23%。而2015年较2014年增长51%。招行方面表示，在信贷政策上，招行一直优先向刚需自住型房贷需求客户提供支持，加大这块业务发展的原因是市场需求旺盛。2014年招行推出了能够实现5分钟预审批、20分钟现场报件，24小时内审结的“云按揭”产品，据悉，招行有超过9成的房贷业务都是通过“云按揭”产品的PAD来报件的。

　　其实，这一增长并非一直在持续，招行个人房贷在2013年出现了一定幅度的下滑，自2014年以来，开始呈现增长之势，其占零售贷款的比重也不断加大。这两年来，招行都在年报中明确提到其大力支持住房按揭贷款的经营策略。事实上，2011年，中国央行三次加息，因为房贷提供的利润回报低，以及彼时对房地产情景的不确定，银行的房贷业务开始减退。时过境迁，各家银行不良率承压，而房贷在各类资产中不良率较低，在内外金融环境极其复杂不稳定的情况下，安全成了银行业的首要诉求。

　　顺势而上，多家股份制银行和城商行纷纷成立住房事业部，招兵买马，调兵遣将，加大打折力度，加码个人房贷业务。据记者了解，哈尔滨银行今年新设立房贷事业部。上述兴业银行某华北分行从今年初开始，首套住房贷款给到八五折。“我们在审核流水的时候标准也会放宽，推出多个贷款品种，比如接力贷，名下有两套房只能用父母名义买第三套的，贷款年限一般只能5-10年，而我们按孩子的年龄算贷款年限。”

　　中报显示，兴业银行在2016年上半年新增的1698.07亿元的贷款当中，有55.3%来自于新增个人房贷。而秉持“小微战略”的民生银行也在加大房贷业务，据财报显示，2014年其住房贷款余额为695亿元，同比增长12%，2015年住房贷款余额为1140.59亿元，同比增长64%，今年上半年则比去年底增长70%。

　　在平安银行中期业绩发布会上，行长邵平也提及将加大按揭的支持力度，这块是很好的资产业务，过去我们能力有限，负债成本高，做按揭的利息很低，现在平安银行的负债明显改善，现在有能力给按揭贷款最低的资金成本发展市场。平安银行住房按揭贷款在零售贷款的占比相较其他股份制银行一直保持在较低水平，2015年其余额接近460亿元，占零售贷款总额的3.78%，2016年中报信息显示，其余额现小幅增长，而其占零售贷款的比重仍在下降。记者了解到，平安银行深圳分行住房按揭相较其他银行的价格折扣给出更多的让步。

　　开发贷“紧箍咒”

　　相比之下，银行给房地产商的开发贷“小气”得多。建行董秘陈彩虹在中期业绩发布会上表示，上半年建行贷款给买房子的消费者是其贷款给卖房子的房产商的6倍，房地产开发贷款正在压缩。截至6月末，建行房地产开发贷款余额不足4000亿元。

　　兴业银行风险管理部总经理邹积敏在2016年中期业绩说明会上明确表示，在对公地产贷款方面，新增业务原则上不介入三、四线城市，从严控制商业地产项目。同时，重点关注地价快速攀升带来的潜在风险、开发企业及融资项目的杠杆风险。对于增量业务，将审慎介入“高地价”项目。所谓对公地产贷款，一般就指房地产项目开发贷款。

　　东北某城商行董事长对记者表示，对开发贷持审慎态度，地产五十强企业才会考虑。

　　这样的转变，凸显银行对资金安全的重视。与不良率的攻坚战，是去年来银行业发力的重点。此前某股份制银行的高层曾表达过，银行所处的经济环境以及自身的经营状况使得大家（银行）都在寻找资金的避险出口，其中之一就是零售业务。

　　截至6月末，工行个人住房贷款总额是2.86万亿。工行董事长易会满表示，对这一部分的贷款风险，总体还是可控的。“按揭贷款的户均额只有30万块钱，平均的贷款成数只有5成左右，从这两个指标看应该是非常健康的。”工行个人住房贷款的平均不良贷款率是0.43%，这个水平在工行所有的贷款品种里面是属于比较优秀的品种。对比之下，上半年末，工商银行不良贷款率为1.55%，其中，小微企业的不良贷款率是2.4%，如果算上一些核销贷款，水平还更高一些。“钱也不能闲在手里，在房贷业务攻城略地，起码还有规模效益。”上述兴业银行零售信贷审查负责人表示，个贷主要就是房贷、消费、金融，房贷虽然收益少，但是风险比较低，其他贷款业务收益高风险高，坏账也多。

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　　“还是业绩考核的冲动，公司贷款需求不足，个人贷款相对安全。”一位大行华南区某支行零售条线负责人告诉记者，其所在支行房贷放量是从去年4月开始激增，一个月能做几亿，不过，这在他看来算是保守，跟同业相比量还算少的，没什么竞争优势，行里自然会要求加快发展。但他同时也提到，从今年六月份以后，房地产市场趋向冷静，房贷相较以前做的少了。”

　　泡沫的隐忧

　　海通证券宏观团队姜超、顾潇啸等在9月1日发布的报告中断言，京沪深永远涨神话的背后其实是彻头彻尾的货币现象，房地产既然是货币现象，就没有不破的泡沫；对于中国经济而言，万幸的是由于房价只是结构性上涨，而且整体涨幅未超过经济名义增速，因此还称不上全面性的地产泡沫，而只是结构性的地产泡沫。

　　地产行业去年来之所以突飞猛进，曾接手多个房地产项目的北京信托业人士分析，其一，国家提出去库存口号，棚改拆迁要求做成货币化补偿，“拆迁户不是给房，而是给钱，老百姓拿到钱以后可以到处买，救活了一批本来已经濒临死亡的地产”；其二，经济下行周期，对金融机构来说资金投不出去，而房地产还是比较能看明白的，估值能比较清晰，大量资金继续涌入地产行业。“拿地阶段，我们给地产公司的资金配比可以做到1：4。一个地产项目，按30%的自有资金、70%银行贷款来计算，100亿的项目，拿到五六亿就撬动了。地产商的风险都转嫁到金融机构身上，他放心大胆去拿地，推高地价再进一步推高房价。”上述信托人士说。

　　拿地融资、开发贷、销售预售、首付贷、按揭贷款、开发商按揭应收款证券化、自持商业部分物业贷，层层杠杆，楼市泡沫隐忧如鲠在喉。武汉、厦门连续出台限购政策，未来可能会有更多城市加入调控行列。“现在深圳房价那么高，有的银行在住房按揭上的业务此前做的太少，现在高位介入，加大力度，银行的压力其实也不小”，一位曾在股份制银行零售业务部门有十几年任职经历的人士告诉记者。一位外资行人士表示，对他们而言二手房按揭更容易做，但是高房价下，二手房按揭业务开展也不易。

　　一位总部在华北的城商行人士告诉记者，大约在一个月之前，该行还有其同业的某家股份制银行的住房按揭贷款收紧了一些，主要表现在房贷利率的优惠力度减弱，此前的八五折现在统一为九折。

　　银行的选择也在分化。宁波银行整体上已经不做住房按揭的业务。年报信息显示，自2014年开始其一手房按揭已经没有增量，此前该项业务的占比也较小，2011年其一手房按揭余额占零售贷款项仅0.10%。宁波银行华南某分行人士告诉记者，“全行都不做住房按揭业务，但是做住房抵押业务”。“按揭在大行才有优势，资金量大，利率才会低。”他补充道。实际上，宁波银行在零售贷款方面更青睐做个人贷款，数据显示个人贷款占零售贷款的比例逐年增长，2016年上半年其余额占零售贷款余额几经将近40%。

　　招行对于当下房地产市场的判断在于，一二线楼市的价格主要取决于供求变化，根据各地人口、政策、经济基本水平来看，各地将呈现出分化的趋势。就整体结构而言，住房贷款始终是其零售贷款最主要的组成部分之一，在不同经济周期中，贷款结构会根据风险和收益的特点动态进行阶段性调整。