2016年中国房地产行业政策及调控房价手段分析

　　（一） 调控力度异常严厉， 限购限贷彰显政府控房价决心

　　截至 11 月 28 日，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山等 21 个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。

　　本轮调控政策转向，大致经历了五个阶段：1）2016 年3月底上海深圳等四城市同一天出台调控政策；2）2016 年 7 月份政治局会议表态“抑制资产泡沫”；3）2016 年 9 月份核心二线城市陆续重启限购；4）2016 年十一期间 21 城市出台调控政策；5）2016 年 11 月以来，部分热点城市调控政策进一步升级。

　　2016 年 9-10 月，各地密集出台调控政策，包括北上广深等一线城市和杭州、厦门等热点二线城市纷纷开始新一轮的调控。调控内容主要包括提高社保、纳税年限门槛的限购政策，以及提高首付比例的限贷政策。限贷政策在提高首付比例的同时也增加审批监管力度，对征信的要求更加严格，出现“一贷难求”的局面。

热点城市限购政策梳理

数据来源：公开资料整理

　　11 月以来，部分热点城市如杭州、武汉、深圳、成都等进一步升级调控政策，彰显了政府维持房地产市场平稳运行的决心。11 月 10 日，杭州房地产调控政策升级，进一步加强限购限贷，提高首付比例；11 月 15 日，武汉房地产调控政策升级，进一步加强限购限贷；11 月15 日，深圳提高公积金贷款首付比例；11 月 17 日，成都市进一步加强限购。11 月 28 日，上海市提高首套房首付比例，并且在二套房认定上实行“认房又认贷”。

调控加码的热点城市

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限购调控加码城市前后对比

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　　（二） 调控手段多管齐下，金融层面调控力度明显加强

　　除通过限贷限购来遏制投机和改善型需求外，政策调控还从各方面同时展开，包括加强土地市场监管、加强开发商和中介管理、金融监管等方面。

　　1 、 加强土地拍卖、转让监管

　　土地拍卖、转让中采取限价、限购、加强核查、规定资金来源等措施控制土地供应和成交价格。

土地拍卖调控措施整理

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　　2 、 加强金融监管 ， 严控不明资金流入土地市场

　　政府开始着手从金融层面调控房地产市场，一方面各城市进一步加强银行层面个人住房信贷风险管理，个人申请按揭贷款难度或将加大，同时利率优惠或将减少；另一方面交易所和发改委开始加大对房企“公司债”、“企业债”的监管和调控。此外，政府 严控不明资金流入土地市场、房地产市场。一系列政策或将 使得前期激进拿地的房地产企业面临融资难题。

　　11 月初，上海证券交易所（简称“上交所”）与深圳证券交易所（简称“深交所”）相继向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（以下简称《监管函》），将对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。《监管函》规定，有重大违法违规行为、在重点调控的热点城市竞拍“地王”，哄抬地价、前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的 3 类房企禁发公司债；房企募资不得用于购置土地。新规同时规定了准入门槛，主要鼓励央企、国企，民营企业需是在中国房地产行业协会排名前 100名的企业。