2017 年房地产行业投资预测分析

　　（一）目前现状： 近期投资和新开工短暂回暖，但后续仍有下行压力

　　2017 年 1-10 月房地产投资增速 6.6%，较上月扩大 0.8 个百分点，单月同比增长 13.4%、但环比下降 8.2%，同期新开工同比增长 8.1%,较上月扩大 1.3 个百分点，单月同比增长 19.9%、但环比下降 7.0%，投资端数据均呈现单月出同比大涨、但环比下降，因而投资端数据回暖更多源于低基数效应，并考虑去年 4 季度投资端数据低迷，预计低基数效应将在 11-12 月中继续产生正面作用，不过考虑到近期政策持续打压以及成交量连续缩量，投资端数据将在 17 年承压；1-10 月销售面积和销售金额分别同比增长 26.8%和 41.2%，较上月分别回落 0.1 和 0.2 个百分点，其中 10 月销售面积单月同比增长 26.4%，较 9 月的 34.0%确有回落，但较核心一二线城市 10 月同比下降约 20%来讲仍处于较高水平，10 月销售增速呈现高位缓和收窄的趋势，主要源于 10 月三线成交放量的对冲，但预计一二线成交的持续承压以及三四线对冲的持续性仍然存疑，后续成交仍将继续缩量。

商品房地产开发投资增速

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商品房累计新开工同比和累计施工同比

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商品房累计销售面积同比和累计竣工同比

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商品房累计销售额同比和销售均价

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　　（二）预计 17 年销量弱 V 型走势，全年同比下降 10% 、 2 季度同比下降20%

　　展望 2017 年销量走势，认为全年销售面积同比也将呈现一个弱 V 型走势 ，但预计 V 型后半段的回升力度较弱 。其中： 1 ）一方面，预计在 2017 年3-4 月形成一个销量的极低值，同时考虑本轮周期中一二线城市从严政策可能在 2017 年贯穿全年并且对应热点城市的供应也更为紧缺，因而预计届时 2017 年 3 月 69 个城市销售同比下降 30% ，对应 2017 年 4 月全国销售面积同比下降 20% ； 2 ）另一方面，预计 2017 年调控政策也仍有结构性放松的可能性，当然一二线继续从严，三四线继续放松的可能较大，那么三线城市的成交放量或将能更持续一点，但是由于 2017 年下半年的放松力度要远弱于 2014 年下半年，因而预计 2017 年 69 个城市销售同比下降 10% ，对应 2017 年全国销售面积同比下降 10% 。

2017 年房地产销售面积同比的预测 （主要针对 69 个城市）

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全国 13-14年和 16-17 年单月销售面积同比

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全国 13-14 年和 16-17 年累计销售面积同比

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　　（三）预计 2017 年土地购置面积同比下降 3% ，新开工面积同比0%

　　虽然土地成交、 新开工和销售出现了滞后现象 ，但土地成交面积同比领先于新开工面积同比的 6 个月的关系一直相对固定，并且在 2014 年前后也并没有发生太大的变动。因而可以利用土地成交的面积同比来预测后续的新开工面积同比。从目前百城土地成交面积同比的走势来看，目前仍处于土地成交缩量的过程中，并且认为受制于销量回落以及土地供应制度的综合影响， 2017 年的土地成交仍会相对较弱，同时考虑到一二线城市的库存紧张背景下的被动加库存，因而预计 2017 年土地成交面积同比下降 3%，考虑热点城市被动加库存的传导之下，预计 2017 年新开工面积同比 0% 。

销售面积同比和新开工面积同比的关系

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销售面积同比和土地成交面积同比的关系

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土地成交面积同比和新开工面积同比的关系

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　　（四） 预计 2017 年房地产开发投资增速为 3.7%

　　2016-2017 年的施工相关投资的预测和土地相关投资的预测，预计 2016-2017 年房地产开发投资额分别为 10.3 万亿和 10.7 万亿，对应房地产开发投资增速分别为 7.6% 和 3.7% 。

房地产投资预测的逻辑框架

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2016 年房地产开发投资增速预测

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2017年房地产开发投资增速预测

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房地产主要开发投资数据的预测

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房地产主要开发投资数据的预测

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房地产主要开发投资数据的预测

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