2018年我国土地购置面积和价格增幅预测分析

　　从全国商品住宅销售面积成交来看，一二线城市占比约不到30%，三四线城市却超过70%。从销售额占比来看，三四线城市占比约在54-67%。我们通过对比各线城市14-17年成交面积、成交量和价格同比涨幅，可以看出15年销售额同比增幅是由一线城市量价带动，16年销售额增长主要由于二线城市销售面积带动。2017年三四线城市销售面积和价格同比增幅扩大，且三线城市占全国销售面积和销售额占比提高，这说明17年三四线城市拉动了全国商品住宅成交面积和销售额的同比增长。

各线城市商品住宅成交面积占比

数据来源：公开资料整理

商品住宅销售额占比

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　　2017年前10月累计房地产开发投资额为7.8%，比16年同期增加了1.2个百分点。16年930限购政策出台，但并未对房地产开发投资造成负面影响。从16年10月开始房地产开发投资额同比增速增加，从5.3%一路攀升到17年4月9.3%高点，随后逐月下滑。住宅开发投资额趋势类似。进入17年2月以后，住宅开发投资额增速持续高于总房地产开发投资额，说明17年住宅开发投资额超过了其他业态的投资额。

房地产开发投资同比增速

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　　房地产开发投资的增速不仅和土地购置和建工有关，追根溯源还要考虑到支持增量资金从哪里来。我们从房地产开发投资的资金来源构成中可以看到，资金主要来源有个人按揭（即其他资金，占比50.8%）、企业自筹资金（占比32.6%）、国内贷款（占比16.5%）。我们详细拆分了此三类每月累计值和同比。从下图中可以看出，个人按揭贷款的累计同比值从16年增速在50%左右的水平下降到17年10月0%左右的变化，明显体现了限购限贷政策的对个人贷款的影响。接近17年年末，自筹资金同比增速和16年年底基本一致，变化不大。与之相对，17年9月国内贷款的累计值同比增速达到了20%。三项占比较高的资金来源中只有国内贷款增速匹配的上房地产开发投资增速，这说明国内贷款是开发投资的资金支持的主力。

房地产开发投资资金来源构成

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　　2017年5月李克强总理主持召开国务院常务会议，确定2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套4。18-19年1500万套的目标比前三年1800万套目标来说有所减少5，而且随着容易推进的棚改项目陆续完成，后续棚改项目推进难度可能会加大。我们认为进入18年以后三四线城市棚改趋势和17年基本持平或减弱。此外，从同比增速上来看，三四线从17年11月起将进入高基数时期，17年11月以后增速将面临下行压力。

　　如果一二线城市受限购限价政策持续影响，成交面积和17年持平，三四线因棚改速度放缓而同比下降，我们认为18年成交面积同比增速很可能不及17年。如果18年棚改为500万套，同比17年600万套下降16.67%左右，考虑到三线城市占全国销售面积70%，则棚改下降对全国销售面积影响约在-10%左右。

棚改套数（万套，浅蓝色为预测）

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2017年全国住宅销售面积累计同比（%）

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2018年全国住宅销售面积同比预测（万平方米）

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　　土地购置面积在17年一反常态，同比大幅增长。截至17年10月，全国累计土地购置面积为1.9亿平方米，同比增长12.89%。其中一线城市购置面积为548万平方米，占总成交量不到3%；二线城市成交面积约为4567万平方米，占比约24%，剩余73%左右的比例为三四线城市。从同比角度来看，一线城市17年成交面积同比增速较高，约为72%；其次是三四线城市，同比增速约为30%。由于三四线城市构成了土地成交面积的主要成分，所以2017年前19月全国土地成交面积的增长主要由三四线城市带动。

各线城市土地购置面积（万平方米）

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　　土地购置面积是市场土地供给和房地产开发企业根据运营策略选择购买两方面作用的结果。预测未来土地购置面积，我们也从这两方面考虑。首先，土地供应方面我们可以参考国土部和住建部17年4月联合出台的调控政策规定：各地根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。对消化周期在36个月以上的停止供地；36-18个月的要减少供地；12-6个月的要增加供地；6个月以下的要显著供地并加快供地节奏6。也就是说去化周期在12个月以下的城市要增加供应。从中指数据提供的有效数据中，我们发现截至17年10月去化周期在12个月以下的主要为热点二线城市：重庆（5.5）、南京（6.7）、武汉（4.4）、成都（6.3）、苏州（9.1）、宁波（7.5）、南昌（5.5）、南宁（7.0）、温州（9.3）、徐州（5.7）、九江（4.4）等。

　　从供应政策和房地产投资吸引力两方面考虑，我们认为18年能够加大土地供应的地区可能集中于低库存和低去化周期的二线城市；三四线城市随着棚改放缓而供地增速同比降低。价格方面，18年一线城市土地稀缺，新出让地块地价难降；热点二线城市目前低库存，加大土地供给短期内可能由于供不应求依旧会抬高地价；三四线城市土地出让放缓，地价可能保持平稳。由于三四线城市是土地出让的主力，因此18年三四线城市土地出让面积和单价可能保持同比平稳或略有下滑。

　　2017年10月土地购置面积同比增速为12.9%，单位土地购置费同比约7%。我们认为2017年全年增速变化不大，预测土地购置面积同比增速约13%，单位土地购置费约7%。结合之前分析，我们预测18年土地购置面积和价格增幅和17年相比将收窄，预测18年土地购置面积同比5%、单位土地购置价格同比5%，土地购置金额同比（1+5%）x（1+5%）-1=10.25%。