房企融资难问题雪上加霜，今年将成为房企“生死攸关”的一年。同策研究院研究总监张宏伟曾表示，“部分银行暂停授信”“利率上调”等楼市利空动作让房企的融资渠道进一步锁紧。在这种背景下，海外融资成为很多房企的选择。然而，国家发改委、财政部近日联合下发文件对此种融资方式也进行了限制。

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“钱袋子”被扎紧

　　来自同策的数据显示，今年前4个月，40家典型房企总计融资2726亿元，境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度的波动，房企多元化融资渠道全面被堵。对此，同策研究院研究员陈朦朦认为，房企“资金饥渴症”持续加重，在房地产市场调控未发生改变的情况下，地产商到了“拿钱比拿地重要，回款比销售重要”的重要节点上。

　　自2017年以来，金融监管力度逐步加强。住建部、央行、银监会、国土部等多部委均表示要规范购房融资行为，银行、信托、证券交易所等均相继出台金融监管政策，对房企融资规模、渠道、方式等做出了进一步的规范，对企业的资质审核与资金管控更加规范与严格，推动房地产行业持续去杠杆和降风险。

　　今年前4个月，房地产企业销售业绩逐渐放缓，这让大举拿地带来的资金压力更加明显。因此，房地产企业对资金的需求愈发迫切。

　　有业内人士指出，部分房企在2016年替换了部分高成本资金，资金链目前仍算宽裕。而随着调控的持续，多数房企的压力将越来越大。从各地楼市的调控情况来看，预计房企发债等渠道可能继续收紧。对房企来说，今年将是最近4年资金压力最大的一年。

　　据统计局的最新数据显示，今年前4个月，房企到位资金增速低至2.1%，保持低位状态。其中，国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现了负增长。

　　对此，有业内人士指出，4月18日央行降准，释放4000亿元增量资金，却并未缓解房地产行业的资金紧张状况。今年1至4月信贷增速的下滑，表明以金融去杠杆为目标、针对房地产的信贷定向紧缩仍在继续，流向房地产的资金闸门在逐渐关小。同时，资金使用成本也在不断提升。

　　事实上，境内融资的难度仍旧很高。从成功发行的境内债券来看，仅是以超短融、租房专项债券为主的另类融资途径。境内银行贷款融资渠道也进一步收缩，4月份监测的40家典型房企共融资47.20亿元，环比3月下降了16.28%；信托贷款融资额为14.41亿元，较3月大幅下跌60.58%。来自同策研究院的监测数据显示，在2017年12月以前，境内再融资为房企最主要的股权融资方式，但自2017年12月以来，监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划，境内再融资额连续3个月为0。

　　上述业内人士认为，此前金融机构资产规模较大的主要原因是层层嵌套。监管趋严后，很多机构做不了债权类业务，而只能做股权投资。因此，有能力的上市房企可利用上市的优势，通过再融资方式为公司提供充足的资金需求。如今，股权融资的重启或多或少反映出房企资金压力下被迫转变融资方式的“无奈”。

　　海外融资渠道受限

　　随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资的难度变得越来越大。海外融资成为很多房企的选择。

　　自今年1月以来，房企借道海外融资“储粮”的动作频发。4月份，房企海外融资总额折合人民币为376.12亿元，相比3月份的193.44亿元大幅上升。从币种来看，今年4月份房企融资仍以人民币为主，美元次之，新加坡元排第三。

　　值得注意的是，新加坡元首次超过港元位列第三，其主要原因是4月龙光地产和建业地产两家房企选择发行以新加坡元为货币单位的公司债，融资金额为3.5亿新加坡元。

　　陈朦朦认为，在国内融资难度高、外部环境发生较大转变时，房企海外融资规模扩大是必然趋势：“资产负债结构合理、现金流得到改善、各种财务指标良好的房企评级较高，海外融资成本较低。”有分析师表示，但有些中型房企负债较高，想借道海外融资储备“粮食”的想法可能难以实现，即使成功获得融资可能也将付出高昂的资金成本，会对利润造成严重侵蚀。

　　目前房企融资的主战场集中在海外资本市场，但是这条路可能会变得极为难走。最近，外汇管理局有关人士强调了对于房企借外债要保持审慎态度；除有特殊规定外，房企不得借用外债。陈朦朦认为，这是雪上加霜——该政策将增加地产企业在办理外债事前签约备案上的难度，从而导致未来房企境外融资环境变得恶化。

　　不仅如此，5月17日，国家发改委、财政部联合下发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任。

　　同时，该文件要求募集资金应重点用于支持创新发展、绿色发展、战略性新兴产业、高端装备制造业以及“一带一路”倡仪和国际产能合作等方面。专家认为，该文件将引导企业资金脱虚向实。结合此前外汇局的最新规定，房企和城投平台境外发债将受限，而符合我国战略发展需要的产业将得到支持。简单来说，此文件将进一步增加企业融资尤其是海外发债融资的难度，并将有限的资金资源引入更符合国家政策的领域，而非房地产市场。

　　天风证券认为，监管层对于地产的海外融资一直采取相对审慎的态度，而随着中资房地产企业境外发债的放量，监管机构可能会控制节奏和规模，保障债务的安全性。（王丽新高改芳）

　　转自：中国商报