发达经济体房地产显疲态

　　当前，全球房地产市场的主题词正在切换，主要“叙事逻辑”从“超低利率环境”向“滞胀风险”转化。此前，持续的超低利率环境和大规模政府财政刺激政策催生了全球房地产市场高温。然而，随着相关政策撤出，市场开始出现降温苗头，且撤出力度越大，市场修正幅度也越大。因此，要判断未来全球房地产市场走势，不仅要看市场预期在多大程度上与经济实际相吻合，还取决于已经快速收紧货币政策的发达经济体央行如何应对潜在衰退风险。

　　统计显示，2021年，经济合作与发展组织(OECD)国家整体住房价格较2019年增长19.6%，创下有记录以来最快增长速度。进入2022年，各国货币环境普遍收紧，全球房地产市场还能继续高歌猛进吗？

　　今年上半年，虽然大多数国家和地区的房地产市场依然火热，但随着越来越多制约因素显现，市场出现下行修正的概率正在上升。

　　事实上，至今年6月份，部分国家房地产市场出现疲软态势。

　　数据显示，美国房产抵押贷款利率明显上升。6月中旬，30年抵押贷款利率超过6%，不仅远高于年初的约3%，更是达到了2008年国际金融危机以来的最高水平。这一态势对房地产投资和消费产生了明显抑制效果。

　　受此影响，美国6月份新房销售量为59万套，与5月份的64.2万套相比降低了8.1%。标普相关数据则显示，全美房屋价格在4月份达到高点之后，5月份开始逐步下滑。美国抵押银行家协会6月份数据显示，购买新房的抵押贷款申请同比下降了12%，环比下降10%。在新开工数量方面，5月份美国新屋开工率和新房建设许可数量同比分别下降14.4%和7%。

　　欧洲地区房地产市场虽仍呈现出增长态势，但疲态已经逐步显现。欧洲统计数据显示，今年一季度，欧元区住房价格指数同比增长9.8%，欧洲整体增幅高达10.5%，为2005年有该项统计以来的最高水平。英国国家统计局数据显示，7月份英国房价年增长率从6月份的10.7%小幅上升至11.0%，考虑季节性因素后价格环比上涨0.1%。然而，值得关注的是，在历经2021年和2022年初房地产投资量增长之后，近期欧洲地产投资活动开始放缓，5月份和6月份的投资量均呈下降趋势。

　　在亚太地区，莱坊数据显示，今年上半年，在该公司重点监测的23个亚太城市中，19个城市住宅价格保持上涨态势，平均住宅价格增幅为5.6%。值得关注的是，亚太地区的整体韧性主要得益于通胀压力明显低于欧洲和美国，各国央行收紧货币政策力度不一。相比而言，新西兰、澳大利亚两国在央行加息后，房地产市场出现不同程度放缓。其中，澳大利亚统计局数据显示，6月份新增住房贷款规模同比下降4.4%，7月份澳国内房价进一步延续下跌态势；新西兰国内住房市场价格也终结了过去两年的快速上涨，开始出现下滑。

　　可以确定的是，此前持续的超低利率环境和大规模政府财政刺激催生了与疫情相伴随的全球房地产市场高温。然而，相关政策环境的变化将引发市场降温。展望后续市场发展，投资者普遍认为，前期刺激政策撤出更为明显的发达经济体市场将经历更大程度的市场修正。

　　多家市场机构预计，在不久的将来，加拿大、新西兰、澳大利亚、瑞典、美国、英国等国房价将出现5%至20%不等的下挫。

　　美国抵押银行家协会分析认为，经济前景的高度不确定性将成为后续房地产市场变化幅度和时机的主要影响因素。尽管美劳动力市场表现强劲，但通货膨胀和地缘政治紧张局势的持续导致经济不确定性正在上升、经济增速正在放缓。如果经济陷入衰退，或者衰退预期持续升温，多户家庭的借贷可能会受到进一步限制。在今年创纪录的开局之后，利率上升以及对经济前景的担忧将抑制下半年的市场发展和新贷款发放。预计今年商业和多户家庭抵押贷款借贷总额将降至7330亿美元，比2021年8910亿美元的总额下降17.73%；其中，美住宅抵押贷款中较为突出的多户家庭贷款预计将在2022年降至4360亿美元，比去年4870亿美元的数据下降10.47%。

　　房地美分析认为，抵押贷款利率的上升以及房价的上涨将加重居民负担，并导致美国房地产市场放缓。预计2022年房屋销售量将放缓至600万套，2023年放缓至540万套。房屋需求增速放缓将导致房价增速放缓，预计2022年和2023年价格增长分别为12.8%和4.0%。

　　针对欧洲市场，荷兰银行分析认为，通胀、基准利率和增长前景成为欧洲房地产市场的三大风险。通胀方面，能源价格的上涨正在快速侵蚀居民可支配收入，进而降低住宅市场需求。荷兰中央银行测算显示，如果能源价格上涨35%，居民平均可支配收入将下降0.7个百分点；如果能源价格上涨60%或者85%，居民可支配收入将下降2.1个百分点或4.2个百分点。

　　与此同时，欧洲部分国家抵押贷款利率正在不断上升。地缘政治紧张和经济前景恶化带来的投资不确定性导致欧洲抵押贷款利率的风险溢价不断提高，抵押贷款利率增速明显高于基准利率增速。上述因素会使欧洲房地产市场进一步承压。荷兰银行预计，越来越多的欧洲房地产投资者将退出房地产市场，等待重新定价。部分欧洲国家的房地产市场交易量将在今年下半年下降17.5%，2023年还将出现2.5%的下挫。

　　虽然英国7月份数据显示房价已经连续9个月保持两位数增长，但消费者信心已经跌至历史低点。投资者正在密切关注英国市场面临的加息风险和衰退风险。英国5年期抵押贷款固定利率已经从去年9月份的1.28%上涨至当前的3.45%，后续英国央行的任何加息操作、英国经济的任何衰退迹象都会进一步恶化住房市场需求。

　　无疑，当前全球房地产市场的主题词正在切换，主要“叙事逻辑”从“超低利率环境”向“滞胀风险”转化。要判断未来全球房地产市场走势，不仅要看市场预期多大程度上与经济实际相吻合，同时还取决于已经快速收紧货币政策的发达经济体央行如何应对潜在衰退风险。

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