重点二线城市住宅库存不足3个月 或迎新一轮政策收紧

　　18日，国家统计局发布3月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房地产价格涨幅明显扩大。与上月相比，70个大中城市中，62个城市上涨，比上月增加15个，价格涨幅环比最高涨幅为5.4%，最低为下降0.7%。值得注意的是，这是继2014年1月以来新建住宅价格再次出现62个城市全面上涨。

　　对此，业内人士表示，随着去库存政策的持续，3月房价量价齐升，大多数城市房价出现上涨，但分化的趋势依然明显。同时，因一线城市的收紧，部分投资资金撤出一线城市，进入二线城市，促使部分二线城市价格涨幅超越一线城市。因此，重点二线城市或迎来新一轮政策收紧。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，3月绝大多数城市房价环比上涨，上涨城市个数比上月大幅增加，总体涨幅扩大。发布的数据显示，3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个，分别比上月增加15个和20个。新建住宅价格环比上涨的城市中，涨幅高于上月的城市有55个，比2月份增加22个；二手住宅价格环比上涨的城市中，涨幅高于上月的城市有47个，比2月份增加23个。

　　刘建伟指出，尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二三线城市房价走势相对平稳。

　　值得注意的是，3月部分二线城市价格涨幅已与一线城市价格涨幅持平甚至超过一线城市涨幅。3月新建住宅方面，厦门环比上涨5.4%，合肥环比上涨4.6%，南京环比上涨3.5%，杭州上涨2.3%，天津上涨2.2%，福州、无锡上涨2%。而一线城市方面，北京环比上涨3.3%，上海环比上涨4.3%，深圳环比上涨3.7%，广州环比上涨2.9%。

　　中原地产市场总监张大伟表示，2016年3月，一线城市的亢奋表现蔓延到全国其他重点城市，40城新房成交量创七年来新高，21城二手房成交量仅次于2013年3月的历史性高位。

　　张大伟指出，随着销售情况持续好转，重点城市库存积极回落。20个监测城市中，19个城市3月库存较去年末有所减少，杭州、合肥、南京等地库存减少超过三成。从消化周期来看，3月20个重点城市的库存消化周期较去年12月均有不同程度缩短，合肥、苏州、南京的消化周期仅在2至3个月，市场短期内严重供不应求。

　　的确，上海易居研究院发布的最新报告显示，截至2016年3月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24928万平方米，环比减少1.3%，同比减少6.2%。其中，22个城市的库存出现了同比下滑态势，其中合肥、苏州和南京的同比跌幅较大，跌幅分别为58.4%、54.3%和42.0%，库存出现了明显不足。

　　张大伟表示，库存大幅减少的原因，一方面是由于当地市场成交表现良好，而房企后续工程供应尚难跟上，另一方面，因价格的变动，促使部分地区出现捂盘惜售的现象。

　　张大伟表示，房地产市场已经进入新常态，即在部分城市上涨迅速的情况下，大部分三四线城市的库存压力依然非常大。因此，政策方向不再是单向宽松，而是双向的托底盖帽。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，在一线城市房价偏高、政策收紧的背景下，部分投资投机资金开始撤出一线城市，转而进入二线城市。但这种非刚性需求的市场，增加了部分二线城市政策收紧的风险。这意味着，部分重点城市或将集中迎来新一轮政策收紧。

　　张大伟也指出，3月的量价齐升或成为年内最大的狂欢，后续市场不仅面临自然回调压力，沪深等热点城市更是遭受史上最严厉的调控政策。政策的短期效应已见，市场将逐步进入调整。“3月末沪深两地的中原报价指数均跌破50%，即报价下跌房源已经超过上涨房源。”

　　的确，近段时间除上海、深圳发布了收紧政策外，廊坊表示实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且限购客户购房首付款比例不低于30%。

　　此外，3月25日，南京、武汉分别发布收紧政策。南京表示，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。武汉方面，发布公积金贷款新政，职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元，购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。此外，武汉还将还贷能力系数由45%回调到35%，并下调了缴存倍数法计算公式中的住房公积金缴存时间系数，系数普遍下调了0.2至0.5不等。