北京豪宅供应量上涨10倍 专家称需求不复以往

　　李晓在北京一家主打豪宅产品的地产公司工作。他最近注意到，高端住宅圈里的设计人才，变得更加抢手了。

　　“现在的研发设计人才特吃香，被到处挖角。”李晓回忆，有些门对门的高端项目会互相挖人。原因在于，今年做高端产品的房企太多了，没那么多设计人员去支撑项目发展需求。一位知名设计师，被多个高端项目请求，挨个做设计。

　　今年，北京市的豪宅项目将蜂拥上市，他们需要去拼抢相比之下少得可怜的购房者。操盘手们都在绞尽脑汁去提升自家楼盘的吸引力。

　　根据房地产顾问机构亚豪的数据，2015年北京将入市42个纯新盘项目，单价超过5万元/平方米的占17席。其中，预估单价超过10万元的项目高达13个，提供房源千套之多。而2014年单价超10万的房源供应量仅139套，成交不过30多套。

　　高端项目海量供应、限购城市持续减少，信贷政策一再宽松……外界更希望在这样的大势下，北京的限购政策出现优化调整。其中一个主要方向，便是对高端项目放开限购，疏解压力。

　　“单价5万元以上的高端项目应放开限购，不再限制购买。”日前，北京市政协港澳台侨工作顾问毛大庆在北京两会上提出建议。他指出，政府或会担心政策放开产生人口疏解逆向作用，但实际单价5万元以上的住宅购买人群有限。放开后，还能带来政府财政的正向作用。

　　一线城市政府，却有着自己的实际考虑。一位曾参与北京市组织的内部座谈的人士称，北京市政府有人口控制目标，各区县也相应有分解控制目标。实际从去年到今年，控制人口已成为部分区县面前的第一项任务。这是地产限购松动，不能回避的现实问题。

　　放松还是坚守，首都北京限购政策悬疑仍未解开。

　　短期的疯狂

　　1月12日，李晓公司开发的万柳书院项目，终于拿到了现房的预售证。一共80套房源获批，拟售单价从14.8万元——15.8万元不等。又一个豪宅来了。

　　亚豪机构把单价超过10万元的项目，界定为顶级豪宅。按照统计，2015年北京将有万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝项目、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪？中央公园广场、龙湖？西宸原著、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目13个顶级豪宅计划入市，预估供应量超过千套。

　　推算上述豪宅最终价格的指标，主要是在地价基础上，加上财务成本、建安成本和周边项目定价等考量因素。而在该机构统计的今年将入市的42个纯新盘项目中，单价超过5万元的有17个之多。单价5万元，也是目前市场上区分普宅和高端住宅的一把标尺。

　　亚豪机构市场总监郭毅说，拿地价格推高了房价，才涌现出如今很多高端项目来。譬如，龙湖西局项目土地楼面价为6万元/平方米，农展馆地块楼面价更达到7.3万元/平方米。

　　去年大量出让的自住房地块，因其部分房源限价限面积，一定程度上推高了纯商品房的价格水平，普宅“豪宅化”。毛大庆分析，考虑到同期出让的自住型商品房地块，未来北京五环路周边的新项目，预售价格至少达到6万，才能满足开发商的基本成本和利润需求。

　　“北京市场，土地市场交易规则了发生变化。”一位京城知名豪宅操盘手对记者表示，近一年来，出让的土地70%都有自住房属性，真正供给改善性和高端客户的商品房数量缩减到30%。很多纯住宅地块被高端，五环外的地块都抢到3万-5万元的楼面地价，“这短期看起来疯狂，但长期会是趋势。”

　　“我替他们捏把汗。”毛大庆说，如果纯商品房60%以上价格都到5万~10万元，哪有那么多人要买。高价土地，很多房企拿下是胜利，拿后却犯愁，不知如何处理。

　　需求哪里找

　　北京市房协秘书长陈志撰文称，北京市场需求不复以往的旺盛。有数据称3000万级豪宅近几年都在年150套的成交水平。从绝对成交量上看，2014年比前两年要高，但现在的豪宅供应量变得更大了。

　　中国中央别墅区发展研究院披露的数据显示，去年北京所有住宅新增供应120080套，成交58346套，去化率为48.59%。其中，千万级以上的非普通商品房供应2994套，成交920套，去化率仅为30.73%。

　　如果将2014年新增千万级以上商品房做细分，1000-3000万元产品占新增住宅总量超过八成。3000万-8000万产品去化率均低于10%，7000-8000万产品无成交。9000-10000万产品成交3套，亿元以上18套豪宅无成交。“今年千万级以上豪宅市场供大于求趋势难以根本性改变。”中国中央别墅区发展研究院院长刘东说。

　　按亚豪机构的数据，今年价格超过10万元的豪宅预计将提供房源超过千套。而中原地产市场研究部监测数据，2014年10万元以上产品成交仅有30套，还创造了历史最高纪录。

　　前述京城豪宅操盘手说，不要指望一两年之内，就能培养很多出豪宅购买者。前几年煤老板、某些官员来钱太快，豪宅很多是靠这些人消化。按照现在的经济和政治情况，这部分购买力将大为衰退。一年之内，需求无法支撑供应。万科集团高级副总裁毛大庆直言“我一年的工资你们都看得见，我也买不起北京的房子了。”

　　那豪宅最终卖给谁呢？该操盘手说，对象是在过去20年北京城市化进程中，已做好原始资本积累，有数套房的家庭。他们流动资金不多，但家庭资产多，通过资产置换再贷款，可以买豪宅。买豪宅的，未必是富豪，自己项目如今80%的成交客户，都是置换再贷款的类型。