1月房企海外融资锐减七成 未来或依赖REITs直融

　　海外融资、房地产信托两大资金来源新年双双跳水，引发市场对房企资金链条的担忧。

　　受到美元走强、佳兆业风波引发“多米诺效应”等影响，中国房地产企业一反以往传统，在今年年初放缓了海外融资步伐。

　　中原地产研究部统计数据显示，今年1月份中国房企海外融资额相较去年锐减逾七成。仅远洋地产等7家中国房企1月份宣布海外融资计划，合计融资额度为158亿元，下同)，同比下滑73%。而2014年1月，共有21家房地产企业，合计宣布了额度600亿元的海外融资。

　　今年房企海外融资大幅缩减，一方面是受到人民币对美元汇率的持续走低影响。在去年10月底的高点之后，人民币对美元汇率进入贬值通道。今年以来，人民币对美元下跌1%。虽然4日有所反弹，但此前人民币对美元即期汇率连续7个交易日中6次逼近跌停。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭4日在接受中新社记者采访时指出，中国房地产企业的境外融资大都是以美元计价。“人民币走强时有利，但美元走强时，融资成本就会上升。”目前人民币对美元持续下跌，事实上对房企的海外融资十分不利。

　　除成本上升外，中原地产首席分析师张大伟指出，美元走强后，会导致热钱流出中国市场，加速一些投资者抛弃国内物业，转而投资国外。同时，这也可能加剧国内房地产企业的债务风险。

　　过去9年人民币持续升值，也伴随了中国不动产价格的持续上涨。“如果人民币贬值形成趋势，将使房地产市场面临颓势”，不过张大伟表示，人民币长期贬值的趋势性尚未确立，对市场的影响有待观察。

　　此外，深圳房企佳兆业危机引发了一系列“多米诺”效应，境内外的金融机构和投资者都因此收紧了钱袋子，尤其是针对房地产企业，其市场风险和政治风险都受到投资者带着“放大镜”的仔细审查。

　　去年12月开始，佳兆业所引发的信贷违约危机越来越大：先有多个正在销售的楼盘被锁，后有大股东减持、项目被叫停、债券未能如期付息面临违约等，从而使得该企业发行的债券价格一度大跌。受此拖累，中国房企在海外发债的难度剧增。

　　除了海外融资大减外，1月份中国房地产信托也出现急剧萎缩。用益信托提供的数据显示，2015年1月成立的房地产集合信托产品仅50亿元左右，相较去年同期大跌逾83.5%。“房地产信托与市场行情和政策密切相关”，用益信托工作室研究员帅国让告诉中新社记者，受到去年一些地方库存升高、房价持续下滑等因素影响，今年年初的房地产信托也急剧缩水。加之股市火爆，资金在此消彼长之下，流入房地产信托的就更少。

　　而且帅国让透露，今年有超过2400亿元的房地产集合信托产品到期，企业可能会遭遇兑付高峰，“这还不包括针对单一大客户和银行理财产品的单一信托产品”。“以往都是信托公司出面设立新的信托产品，以借新债偿旧债的方式缓冲兑付压力”，但今年以来房地产信托产品的成立也出现明显下滑的趋势。年内可能会有大量的企业遭遇兑付危机。

　　种种因素都带来房地产企业融资门槛和成本的提升，房地产企业的债务风险也进一步显化。不过，国内直接融资的大门可能会对房地产行业有所松动。有媒体报道称，暂停近7年的房地产REITs有望在今年上半年开启试点，房地产行业将迎来直接融资时代。

　　杨红旭表示，这对于国内房地产企业尤其是投资高的商办物业来说无疑是一种长期利好。但目前国内的租金回报率还明显低于国际水平，房地产信托投资基金能否吸引足够的投资人仍有待观察。