2015年中型房企面临的三重压力分析

　　这个春天乍暖还寒，一如当下的房地产市场。

　　从宏观格局来看，无论是两会上政府报告中的中央定调，还是地方不遗余力地刺激，地产行业的政府环境日益友好，但市场依旧不温不火，产业走向“形势比人强”。

　　对龙头开发商来说，尽管转型升级仍前路漫漫，但已经形成的规模效应，买方市场下的品牌议价能力，降息周期中不断下降的资金成本……新常态不过是增长放缓而已——白银成色虽逊于黄金，但仍是贵金属的时代。

　　然而，对深陷产业混沌格局的中型房地产企业来说，重重压力下的危机正在浮现。

　　最大的危机来自于战略上的进退两难。行业利润在快速下滑，而扩张拐点已现。从地产业目前监测到的数据来看，行业的集中度在快速提升。2014年排名前10开发商的市场份额上升至19.2%，较上一年度提升3.5%；TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.3个百分点和5.4个百分点，市场集中度呈现了快速上升态势。但与此同时，2014年的房地产企业业绩增速明显下降，企业毛利率平均下滑了4.5%，净利润的平均增速较2013年下降了9.5%。

　　其中原因容易厘清，降价促销叠加成本上升，利润被压缩。值得注意的是，由于期房销售上财务结算周期的原因，2014年的业绩通常反映2013的销售状况。但与往常不同的是，2014年相当数量的楼盘为现房促销，故当年的业绩即能部分反映当年状况。可以预见的是，2015年的毛利率水平下降仍是大势所趋。

　　在此背景下，影响最大的将会是那些正在进行全国化布局的中型房企，管理战线已经延长，优质地块拿地门槛高启，但前行的道路已越来越狭窄。可以说，相对于大型龙头房企而言，这类中型房企可谓尚未成人，但黄金时代结束。

　　困境显而易见，已经延长的管理战线推高了管理成本，原本希望通过做大规模获得边际成本下降的做法正遭遇现实难题：在一线城市，地块出售日益透明，地块前景拍卖前已被反复推演，前景预期已被充分预见，在资金扎堆下，地价以面粉远远贵过面包的方式被拍出——拿或不拿，对中型房企都是难题。勉强高价拿下，以中型房企的消化能力，时间与资金成本将是个巨大压力；如果不拿，地方公司将面临无米下锅的困境。

　　与此同时，产品结构性危机已同步显现。在人口净流入的城市，适销产品的库存已基本销售完毕，但在产能过剩的三四线城市，市场已如泥沼，旗下项目去化是个长期难题。但人口净流入城市，土地预期几近透明，补库存并不容易；而去化难的城市，短期内难以看到未来，产品的结构性危机日益加剧。

　　相对于大型房企而言，中型房企还面临资金成本与大型房企差距扩大的竞争劣势。近半年来，央行已两次降息、一次降准，在趋向宽松的资金面下，房企的融资成本总体向下，但大型房企资金成本降幅大于中型房企，二者资金成本的差距在拉大。在水涨船高的黄金时代，2%-5%的融资成本完全不构成压力，但随着全行业利润水平的下降，这个差距将进一步拉开中型房企与大型房企的竞争能力，甚至成为未来市场格局的决定性因素。

　　如何应对市场变化？对中型房企来说，战略收缩仍是理想选择。快速调整发展战略收缩管理半径，以壮士断腕的勇气退出低效市场——以退为进、力争在细分市场或公司核心城市成为细分龙头，是最为可行的战略之选。