2009年与2015年楼市政策比较分析

　　3月30日《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，降低二套房首付比例和公积金购买首套房首付比例。

　　同 日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含 2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　图：央行等三部委“330”政策主要内容

　　与2008、2009年出台的政策相比，此轮政策主要有以下几个特点：

　　1）都坚持以保增长为主要目标，以拉动需求为主要方式。但2015年在保增长的基础上同时注重调结构，通过经济结构调整升级推动经济稳定增长。

　　2）都实施积极的财政政策。但与当年加大国家财政投资力度相比，2015年积极的财政政策要加力增效，加大社会投资力度，引导社会资本投向重点项目。

　　3）货币政策都采取下调存贷款利率和存款准备金率的方式。但与2009年适度宽松的货币政策相比，此轮仍保持稳健的货币政策，更加注重预调微调，更加注重定向调控，做到松紧适度。

　　4） 支持自住性需求，首套房公积金贷款首付比例降至2008年的20%。二套房首付同样是改善性需求，当年首套房不管有没有还清贷款，只要符合要求购买二套房 首付与首套房一致为20%；当前政策为首套房还清贷款，购买二套房首付才为30%，未还清贷款的则为40%，其力度小于2009年，但已较2011年以来 有了明显改善。

　　此前，2008、2009年国家也出台助推房地产发展、加快交易进程的二套房首付降低及税费减免政策，今年政策与之相比，有较多相似之处，我们对此进行比较。

　　表：2009年与2015年助力楼市政策比较

　　图：2008年至今房贷最低首付比例变化

　　5）对税费减免保持高度一致性，均将二手房营业税免征年限定为两年，同时此次调整并未规定有效期限，其持续性将更为久远。在2009年市场明显向好的政策效果下，2015年政府希望通过同样的政策来进一步刺激市场促消费去库存。

　　6）地方均采取多种优惠刺激市场。但2008年上海、杭州等重点城市放宽购房入户条件以刺激住房消费，而2015年一二线重点城市已进入控制人口规模阶段，购房落户政策已基本取消，而二三线城市中则不少采取放宽购房落户政策，如海口、无锡等。同时，居住证制度推行范围扩大，对楼市刺激范围也随之扩大。

　　整体来看，这两次政策面临了不同的背景，2008年受金融危机影响楼市下行，而当前楼市供应过剩，库存量高企，需求减弱。从政策内容来看，2015年政策刺激力度不及2008-2009年，而所面临的楼市背景也与之不尽相同。两方面共同作用下，2015年政策效应推动楼市或有好转，但应不及2009年。