2015年4月北京房地产市场运行情况分析

　　在各种托市政策利好下，上月北京楼市成交量伴随着气温高升。机构数据显示，北京新房成交量出现上涨，二手房单月网签量创两年来新高；而在土地市场，有2宗地块入市竞拍，今年供地计划整体“大瘦身”。

　　新房：成交量或接近2011年同期现房库存首超期房

　　记者从链家地产市场研究部获悉，4月北京新建商品住宅市场在各种托市政策的刺激下，刚性及改善性需求入市积极性提升，成交量出现上涨，而成交均价相对较为稳定。统计显示，截至4月28日，北京纯商品住宅成交均价为29299元/平方米，环比上月上涨1.9%。新建商品住宅（含保障房、自住房）网签量为8307套，比3月同期上涨44.5%，扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交3206套，比3月同期上涨40.5%。比去年4月同期下降12%。预计今年4月全月纯商品住宅成交量在3500套左右，或与2011年同期水平相近。

　　链家地产市场研究部李巧玲认为，4月份北京新房市场继续升温，一方面是利好政策带动下需求主动入市，另一方面与房企积极促销也有关系。虽然不排除有项目酝酿涨价，但迫于北京新房整体库存压力依然偏高，新开盘项目售价依然维持平稳。在一定程度上可以说，目前新房市场也是处在增量少、价格稳定的“窗口期”。

　　北京市住建委网站数据显示，截止4月25日，北京期房住宅存量为40797套，现房住宅存量41012套，这也是近一年来现房存量首次超过期房。对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，近两年高价“地王”频出，也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。与普通住宅“能早卖就早卖”不同，高端项目多会选择现房入市。自2011年开始，直接取得现房销售证的项目占比开始持续保持在10%以上，2013年甚至达到过17%的高点，2014年虽有所下滑，仍然保持在12%。而在2011年之前，直接现房销售的比重基本都在10%以下，最低在2010年仅4%。

　　二手房：单月网签量创两年来新高成交均价上涨近3%

　　“3.30”政策出台已“满月”，在新政刺激下，4月北京市二手住宅市场表现火热：一方面，成交量大幅增加，网签量达到两年内新高；另一方面，4月成交均价2.9%的上涨幅度也打破了此前市场维持了近半年的价格低位稳定状态，房价初现上涨态势。

　　统计数据显示，4月北京市二手住宅共成交17282套，环比上月同期上升58.4%，同比上升126.9%。全月网签量仅次于2013年3月份，创下两年来单月网签量新高。

　　从各区域成交均价情况来看，4月各区域均有一定幅度的上涨，其中外城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山）和近郊区（昌平、大兴、顺义、通州）成交均价分别上涨2.8%和1.9%。中心城区（东城、西城）成交均价与上月基本持平。

　　链家地产市场研究部李巧岭认为，“3.30”新政后，北京二套首付比例基本只降到5成，二套利率依然维持上浮10%，首套优惠也没有明显放松，实际影响范围和程度较为有限，但其通过对市场预期的影响极大的刺激了需求入市的积极性，尤其改善型需求的入市热情受到了很大的拉动。但从价格角度看，虽然当前市场成交火热，但买卖双方仍较为理性，大部分业主出于换房考虑，为了快速售出房屋，并不倾向于大幅提价，只是表现为议价空间缩小；而客户方面也更加看重房屋本身的居住属性，盲目跟价的情况鲜有发生。

　　土地：月底两宗地块入市今年供应量“大瘦身”

　　直至27日，沉寂近一月的北京土地市场再起波澜。丰台丽泽路地块和海淀北部地区整体开发中关村永丰产业基地地块入市参与竞拍。

　　经过激烈“角逐”位于海淀北部的中关村永丰产业基地地块被首创以56.4亿收入囊中，溢价率达48.93%，平均楼面价达3.9万每平，住宅部分楼面价则高达4.3万每平。该地块自住房配建面积为6.05万平方米，约占总面积的30%。

　　另一宗位于丰台区的商用地块（丰台区丽泽路E-01、E-05、E-06）则竞争者寥寥，最终由深圳平安旗下深圳市平轩投资管理有限公司以50.4亿元的价格摘得。

　　在4月初，市国土资源局公布了今年国有建设用地供应计划，与去年相比整体“大瘦身”。供应住宅用地计划预计为1200公顷，其中商品住宅仅750公顷，比去年下降了25%。业内预计，土地出让楼面价及成交金额高启，预计全年土地市场会呈现“量跌价涨”的趋势。

　　租赁：市场有所降温租金保持稳定

　　4月，北京市租赁市场开始有所降温，新增房源和客源量均出现了一定程度的下降，日均成交量环比下降一成多。今年以来平均单位租金仍保持在较为稳定的状态。

　　据统计，2015年4月份日均租赁成交量环比上月下降10.6%。新增房源和客源均出现了较为明显的下降，4月日均新增房源量环比下降9.9%，而日均新增客源量环比下降4.5%。新增客源房源比为1.7:1，与上月相比小幅下降0.1。随着需求的进一步减少，短期内供需关系将进一步缓和，租金还将保持稳定甚至稍微回落的特征。