前言

　　房地产融资作为房地产企业及房地产项目直接融资与间接融资的集合体,在融资过程中仍然存在渠道单一、组合简单等问题。由此,为减少房地产业投资的风险,保证其强大的竞争力,则迫切需要在基于“优化融资渠道”的先决条件出发,制定出可行有效的策略。

　　一、房地产企业融资中常见问题

　　其一,融资渠道单一化。据实际数据而论,每当政府出台相应政策都将对房地产企业融资造成一定程度的影响。比如,政府展开对银行贷款利率的调控,便将波及到房地产企业的融资成本,使之受调控影响而产生波动。从这一点来看,说明了房地产企业的融资渠道首选方案即是与银行合作,借助银行信贷资金来发展房产项目,是首选方案,然而也是当前大部分房地产企业唯一可以选择的融资方法。之所以如此,一方面受到盈利能力和相关资质等综合实力的限制,大多数普通房地产企业,如选用采取上市直接融资形式则门槛太高,难度巨大。另一方面,法律禁止性的规定使得房地产企业无法采取预售形式融资,虽然有效遏制了部分不法房地产企业利用“融资”来套取消费者购房款项,但也使得合法房地产企业少了一条可选融资渠道。

　　其二,融资组合简单。如前文所述,我国房地产融资不仅渠道单一,融资工具组合也很简单。过度依赖银行的贷款,使得房企在融资创新方面至今难有明显提升,不仅在一定程度上限制了组合工具的选择,也致使大多数的房地产企业只能被动接受并应用指定融资工具。即使部分房地产企业在实际中能够采用多种融资工具,但由于缺乏整体的思考与足够的筹划,难以获取合适的组合,导致无法实现预设的效用。与此同时,部分房企还只是凭借与发展周期的结合就确定相应的融资策略,不仅无法得到科学的理论支持,而且也缺乏策略上的灵活性与前瞻性,致使融资结果无法达到预期。

　　二、房地产企业融资过程中的风险因素

　　其一,是来自外围的影响因素--金融市场体系欠完善。目前,我国融资市场之中大多还是倚重于债券类的融资手段,针对专门的股权类融资则关注度不高,整体占比较低。此外,房地产尚未构建一套富有层次化的房地产金融体系,格局过于片面,缺乏多元化、规模化的“成熟”金融体系。然而国外房地产金融体系不仅具备债券类、股权类两大融资形式,同时亦配置了完备的证券化二级市场。

　　其二,是来自内部的影响因素--自身抗风险能力不足。据数据显示,当前我国房地产企业生力军仍是以中小型规模企业为主要组成,自身即拥有雄厚综合实力与规模的集团型房地产企业数量仍旧相对较少,大多房企都在中小型规模的边界处徘徊,整体竞争能力尚有很大的进步空间。也正是在这样的潜在风险环绕的环境下,市面上大多房企自身抗风险能力较弱,极易受到经营、融资等不同环节中的风险波及。与此同时,在中小型房企之外的那一部分大型集团式房企的吞并风险也是不容忽视的。现实中,这类房地产集团企业基本上瓜分了银行贷款资源的绝大部分,中小型房企要想在这其中分得一杯羹,更是困难重重,致使时常因资金链断裂而陷入倒闭的危机之中。