上海1/3银行收紧二套房贷 四季度成政策收紧窗口期

　　近日，上海9家银行将二套房贷首付比例提至七成，意味着沪上二套房的购房“门槛”有所提高。

　　同策咨询研究部总监张宏伟对《国际金融报》记者表示，今年7月，上海房地产市场火热，房价上涨压力大，下半年政策层面出现转向，或抑制投资投机需求，第四季度有可能为上海楼市政策集中收紧的“窗口期”。

　　仍在3·30新政范围内

　　金融搜索平台融360近期监测数据显示，上海地区有27家银行提供房贷，其中农业银行、汇丰银行、交通银行、邮储银行、大华银行、中国银行、中信银行、渣打银行、恒生银行等9家银行不约而同地将二套房贷款首付比例提高至七成，房贷利率执行1.1倍;同时，兴业银行和光大银行则将二套房的首付比例提高至六成。目前最低仍为浙商银行的首付三成。总体来看，二套房贷首付四成的银行由上个月的8家减少至6家。而公积金二套房贷，目前仍执行首付比例四成起。

　　业内人士指出，商业银行将二套房首付款比例提高到最高水平，并不违背央行等部门此前发布的“3·30”房贷新政。今年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布新规，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　除规定首付款比例外，“3·30”房贷新政还指出:“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。”这意味着不仅最高比例没有限制，而且只要不低于40%，具体比例的划定权在商业银行。

　　北京中原市场研究部首席分析师张大伟表示，7月上海楼市的火热也蔓延至房贷市场，沪上银行对于购置首套房的信贷额度相对宽松，纷纷加大首套房优惠力度，提供更宽松的优惠门槛，使得多家银行利率优惠保持在九折以下。由于近期房价上涨压力增加，上海楼市成交量大，使得部分银行针对房地产部分的信贷额度有所减少，从而使部分银行采取提高二套房贷的首付比例、提高房贷利率等措施。

　　同策咨询研究部数据监测显示，1-6月上海市商品住宅累计成交面积约610.26万平方米，同比上涨50.24%;由于个案价格上涨、成交结构(“3·30”新政后，第二季度改善型中高端住宅放量，推升成交均价上升)推动，以及股市套利资金转投楼市等因素影响，今年上半年上海市商品住宅销售均价30926元/平方米，同比上涨17.47%。

　　“随着楼市持续升温，上海等一线城市的房价上涨压力有所增加。”上海某房地产研究院研究员严跃进表示，此时，部分银行收紧二套房的房贷政策，继续支持首套房、刚需置业者的购房需求，可以稳定房价、支持楼市健康持续发展。此外，这一变化或将加大公积金贷款的压力，部分购房者或将房贷转向公积金。

　　同时，业内人士认为，商业银行主要是看到了房价暴涨背后巨大的金融风险。本来一线城市房价多年来就未曾出现过明显下跌，楼市风险警报没有完全解除。在这种情况下，今年的“3·30”新政则彻底放松了二套房首付款比例。催生全国楼市特别是一线城市房价开始非理性泡沫式上涨，隐藏的风险可想而知。

　　市场分析人士认为，一向对金融风险极为敏感、风控较严的商业银行，必将敏锐地观察到这一点，及时采取风险防范措施是明智的选择。

　　北京并未调整

　　目前中国房贷政策比较宽松，首套房贷款利率下浮。而且众所周知，北上广等一线城市实行房产限购令，即外地户籍和境外人士最多限拥有一套住房;本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房，且当全部还清一套房房贷之后，本地户籍购买二套房可执行首套房贷政策。因此，“二套房需求量其实不算太大。”张大伟对《国际金融报》记者说。

　　张大伟表示，目前北京二套房贷未现收紧，首付最低五成仍是主流。而上海也并非所有的银行全面收紧二套房贷首付，目前仅9家银行将首付比例提升至七成，占提供房贷银行总数的1/3。一些购房者完全可以去选择其他二套房首付未收紧的银行申请房贷。因此，目前沪上部分银行收紧二套房贷还不算政策性收紧。

　　这种做法也许只是某些银行因自身额度等问题而进行的个例调整。并且只是二套房贷首付调整而非一套房贷，因此还不能算作是行业变化，对房地产市场的影响也有限。“倘若市场上一些不了解房地产的人士对此产生误解，反而会影响市场预期。”张大伟说。

　　“北京地区二套房贷款政策不会有太明显变化。”对于北京二套房政策整体未有大幅收紧，张大伟认为，北京地区的二套房贷政策相对宽松，大多数消费者会选择将首套房贷还清再进行二套房贷。且北京地区的房价涨幅较上海而言也相对较低，所以北京地区二套房贷并未有太大变化。