李宇嘉

　　继本月初下调房贷首付比例、月中提高公积金存款利率后，房地产市场再次迎来利好消息。2月19日，财政部等三部门联合发文，调减住房交易环节契税和营业税，规定个人购买家庭首套或二套并且面积在90平方米及以下的住房，一律按1%征收契税；个人购买90平方米以上住房，契税从原来的2%~4%调减至1.5%~2%；营业税免征范围从原来的个人购买2年以上普通住房，扩展至非普通住房。同时，北上广深等一线城市不执行第二套住房交易契税及营业税新规。此次税收调整的政策意图很明显，即进一步强力支持去库存。

　　2016年伊始，楼市各项去库存政策渐次铺开，既包括各地以财政直接补贴为主要内容的地方激励，也包括中央的各项政策措施。从政策的基调看，春节后的楼市激励开始从提高购房杠杆率，转向全面降低购房成本。

　　一方面，目前的房贷杠杆率已经提升至历史最高水平；另一方面，从春节返乡置业反馈回来的信息看，以农民工及农业转移人口为主的新市民，其住房支付能力堪忧。因此，当务之急是降低房屋供应成本和购房成本，政策上需要在供给侧和需求侧同步发力。

　　中央经济工作会议提出，在库存较大的城市，开发商要降低房价水平，这是供给侧的举措。同时，在需求侧也要下工夫，降低购房成本便是题中之义，而春节后的政策也开始向这方面靠拢。比如，近期提高公积金存款利率，意在增加低成本住房金融资源。另外，目前包括税费在内的购房成本占房价的6%~10%，如果考虑到房屋装修、物业维修基金等支出，100万元的房子还要一次性额外支出20万元以上，这部分成本也有下降空间。

　　此次降低购房税率力度是非常大的，甚至超过了2015年“3·30”新政。特别是对144平方米以上的大户型住宅，其交易契税从原来的3%~4%直降至1.5%~2%。同时，大户型住宅均属于非普通住宅，购买2年以上出售的还免掉了5%的营业税。因此，此次政策扶持更多地在大户型住宅上，这也契合了目前三、四线城市主要以大户型为主的库存现状。同时，也有利于支持“卖小买大”的改善型住房需求。

　　此次政策再次贯彻了2015年下半年以来楼市“因城施策、分类调控”的大原则，规定北上广深不执行第二套住房契税以及营业税优惠。这主要是基于目前楼市大分化的现状。

　　目前，北上广深楼市平均库存消化周期在10个月，低于12个月的库存不足警戒线，深圳、上海目前库存仅够7~8个月消化，不存在去库存需求。另外，三、四线城市2015年房价指数整体下跌5%左右，而北上广深新房价格指数分别上涨9%、12%、8%和45%。

　　其实，政策实际优惠会更大。此次文件规定，在首套和二套房认定方面，暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报。

　　事实上，多数二、三、四线城市在民政、社保、户籍、住房等横向部门间的信息互联互通非常不顺畅，很多城市甚至没有建立完善的、统计口径一致的信息系统。因此，购房者可以通过瞒骗等不正当手段，轻松获得首套房优惠。

　　即便北上广深等一线城市不执行第二套住房交易契税及营业税新规，但首套房契税也从原来的2%和4%有所下降，力度不小。

　　综上，此次税费调整将会对二、三、四线城市住房交易形成明显的降成本效应，也会有力地支持去库存。除此以外，笔者认为，尽管一线城市2015年以来并未在楼市政策上有多少利好，但其周边二、三、四线城市却利好不断，特别是在近期连续降首付、降税费政策引导下，被一线城市高房价挤出的需求将会补充到这些城市。加上2015年以来京津冀、深莞惠等区域轨道交通一体化进展明显，这无疑会支持北京、深圳周边处于“洼地”的三、四线城市的楼市。