一线城市政策频出稳房价 分类调控是方向

　　春节前后，官方一系列密集的“去库存”政策大都将一线城市排除在外，但深圳、上海等地“高烧”的楼市近期却又出现一轮“闻风上涨”的冲动。不仅是新房开发商捂盘惜售、伺机涨价，二手房也在中介等利益相关方的推波助澜下坐地起价。针对这一情况，近日一份有关调整上海土地和住房供应结构的文件下发至各区县政府部门，旨在优化住房用地供应结构，提高中小套型商品住房供应，以稳定房源供给、合理定价。而在深圳，近期一则限购政策即将从严执行的消息甚嚣尘上，非深圳本地户籍人员购房的，要求缴纳社保年限或将从目前的一年延长至三年。

　　种种迹象表明，一线楼市的迅速升温和房价的躁动，已引起了政府部门的重视，与三、四线城市去库存的政策提振不同，一线城市的政策方向是稳市场、抑房价。由此，“分类调控”将成为今年楼市政策的大格局。

　　政策频出稳房价

　　一份上海市政府印发的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》近日下发至各区县相关政府部门。指出要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营。

　　引起市场广泛关注的是，《意见》明确要求增加中小套型用地供应比例：中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾较突出区域，中小套型住房供应比例提高到70%）；保障性住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%以上。同时，鼓励公共交通为导向的社区开发模式，轨道交通站点周边区域（中心城、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上。此外，《意见》还首次明确，上海市多层、小高层、高层建筑的中小套型住房建筑面积标准分别为90平方米、95平方米、100平方米。

　　与此同时，要求建立完善购租并举的住房体系，鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁，促进社会租赁住房市场发展。在上海商务聚集区、科技创新区、产业社区以及周边1000米范围内新增商品住宅用地，相关区县政府要在出让条件中明确，用于社会租赁的商品住房比例不低于15%，以满足人才流动需求，进一步促进产城结合。

　　无独有偶，在2015年房价上涨幅度最大的另一个一线城市深圳，近日也有消息称，将从严执行限购政策，对于在深圳购房的非户籍人士，原本要求社保缴满一年即可拥有购房资格的，或将延长到三年。深圳市规划和国土资源委员会在接受媒体采访时表示，相关政策还在研究之中。但当地中介机构、业内人士普遍猜测，虽然目前政策尚未出台，但可能性是存在的。

　　分类调控是方向

　　很明显，一线城市楼市的迅速升温和房价的躁动，已引起了当地政府的重视，针对不同城市现状的分类调控成为今年楼市政策的大方向。

　　与三、四线城市提振楼市、去库存政策相反的是，沪深两地近期楼市新政旨在稳市场、抑房价。针对上海土地供应调整新政，克而瑞房地产研究中心分析师杨科伟认为，在土地供应总量明确将减少的背景下，增加中小户型的供应比例，是为了令供应套数总量不至于明显减少，有利于平抑房价。政策的意义主要有两方面：一个是土地出让环节设置一些附加门槛，有助于平抑地价；另一个就是增加商品住宅供应量，缓解供不应求造成房价过快上涨。

　　业内人士张宏伟也认为，一线城市新增建设用地不可能大幅增加，存量用地盘活也很难有快速成效，现在增加市场供应的方法就是把户型做小，增加供应的套数，让更多的家庭能够买到或租到中小套型的房源。从上海现在的土地政策特征来看，再结合目前财政部等部委的政策导向，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定会增加，开发商在上海的开发策略也会由此发生一定的改变。

　　而对于深圳，易居房地产研究院院长杨红旭认为，深圳房价涨幅之大，在2015年位居全国之首，且进入2016年之后，这一势头并没有得到有效遏制。从严限购、延长外地人士购房的社保年限的政策出台可能性极大。今年2月1日，深圳市规划和国土资源委员会发布了该市2016年1月楼市数据。数据显示，1月深圳新房成交均价再攀新高，均价已达46515元每平方米，同比涨74%。

　　在近期闭幕的深圳两会上，市长许勤对媒体表示，深圳去年房价上涨幅度确实过快。从供给侧看，尽管深圳去年土地供给、人才安居房和保障性住房仍在增加，但整合城市的土地资源是有限的。两方面因素共同作用，让深圳房价不断上涨。为把房价稳定在合理区间，市政府一方面加大人才安居工程和保障房建设，一方面研究调控政策如何能稳定房价。