新政利好楼市火热 加杠杆仍应有度

　　一系列利好新政之下，楼市分化明显：一线城市火热，二三线城市慢热。商业银行对于个人住房按揭贷款也没有采取“一刀切”，而是因地制宜、随时调整，目前一线城市首套房8.5-8.8折利率优惠较为普遍。

　　专家指出，居民部门“加杠杆”对于实体经济的拉动效果确实更为明显和直接，但在政策推进的过程中需把握政策力度，不宜过快推高居民部门杠杆率，预计未来的去库存政策会避免刺激一线城市的楼市。

　　一线城市最低现8折

　　北京一家房地产中介公司负责人告诉中国证券报记者，目前北上广等一线城市的首套房贷力度相当大。一是2016年一系列利好刺激刚需积极入市；二是这些地区的融机构和资源相对集中；三是许多准购房者差不多于今年满足5年社保的“限购”要求。“目前多数银行都提供8.5-8.8折的套房贷利率优惠，信贷审批、放贷速度等也明显加快。”

　　融360金融平台最新发布的监测报告印证了这一点。数据显示，截至2月23日，北上广深四个一线城市首套房贷利率低至8.2折，全国平均利率降至历史新低，为4.60%。折扣方面，1月全国530家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有98家，环比增加17家，占比18.49%。利率最低的为北京、上海、广州和深圳的汇丰银行，提供8.2折优惠利率；上海的中信银行提供8.3折优惠；另有66家银行提供8.5折优惠利率，比上月增加14家。

　　融360监测的35个城市和地区中，首套房平均利率全部跌破5%，其中首套房平均利率最低是广州，为4.22%。在上海，有19家银行首套房贷利率低于9折，其中，平安银行春节后办理的首套房贷款首付比例为3成，贷款利率可打8.5折，选择“双周供”的客户最低可享受8折。

　　二三线城市“慢半拍”

　　相较一线城市个人房贷市场的火热，二三线城市由于库存压力大、需求增幅较缓等因素，仍旧处于“慢半拍”状态。中国证券报记者采访宁波、南昌、海口等二三线城市商业银行发现，目前首套房个人房贷利率优惠的“底限”仍旧是8.5折，9折基本是市场上的“主流”。

　　作为经历过多轮房地产泡沫的城市，海口楼市在全国二三线城市中反应较为敏感。某大型房企海口售楼处工作人员告诉记者，“一系列房地产新政以来，的确感觉到销售量回暖，不过并没有传说中火爆。值得注意的是，省外投资人群又开始多了起来，非本地购房者占到两三成。目前只要符合相关资质审核条件，非本地居民购房，也只需要首付两成并享受房贷利率8.5-9折的优惠。”

　　在天津、海口、宁波等城市，多位银行客户经理对记者表示，目前纯公积金贷款、纯商业按揭贷款、组合贷款，只要贷款人名下无房或者有1套房贷款已还清，都可以实现两成首付，同时按揭部分贷款利率最低可享受8.5折。某国有大行宁波地区的银行客户经理表示，“目前的主流折扣是8.8-9折，但如果是有合作的楼盘或者客户资质特别好，也可以拿到8.5折的利率优惠。”

　　多位银行业内人士表示，个人房贷虽然期限长、利率低，但有房产作抵押，相对安全；而且从历史数据来看，逾期、不良比例非常低，无疑是目前信贷投放的优选之一。

　　居民“加杠杆”应适度

　　央行行长周小川上周末表态称“房贷首付比例还有降低空间”，且“银行有愿望发展个人住房贷款，将来会更加加强银行总体健康度的考核，在加强考核的前提下给银行定价更灵活的空间”。因此，部分观点认为，在楼市去库存压力仍大、银行贷款竞争加大的背景下，加大房贷利率折扣是大势所趋。但是也有不少专家认为，居民部门加杠杆应适度，商业银行布局个人房贷时也必须因地制宜。

　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊认为，鉴于2016年国内去产能、调结构，以及海外经济疲软给中国经济带来的挑战，政府适度推动居民加杠杆来对冲经济下行风险无可厚非。但结合最近北上广深一线城市房价快速上涨，以及1月新增信贷中居民中长期贷款规模显著增长等情况来看，居民部门“加杠杆”驶上了快车道。在政策推进过程中需要把握政策力度，不宜过快推高居民部门杠杆率。

　　第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可指出，为去化库存、支持房地产市场，预计未来政府将出台更多楼市利好措施，或包括进一步降息、加快户籍制度改革、房贷利息抵扣个税等，但新政仍将延续不同城市间的差别化调控，尤其就一线城市而言，由于市场需求强劲、房价稳步上涨，政策“松绑”的力度可能有限。