专家警告：上海甲级写字楼市场未来3年将供过于求

　　第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊认为，今年底进入市场的可观新增供应量是造成这种失衡的主要原因。

　　郑廷俊表示，今年来，一些互联网金融公司(P2P)因经营不善而倒闭，其集体撤离行动逐渐显现出对市场的影响。但就上海而言，P2P退租的影响面并不大。真正影响上海市场的是从2016年底到2018年期间的写字楼供应高峰，无论核心区和非核心区，此类产品的供应量都呈激增的态势，成为写字楼空置率攀升的主要推手。

　　据第一太平戴维斯市场研究部对上海核心商务区办公楼市场的最新预测，今年起、3年内的新增供应量分别为1084000、1552000、610000平方米，空置率分别为8.4%、13.3%、11.5%，租金环比增长-1.1%、-2.6%、3.0%。

　　郑廷俊指称两大原因造成了此番供应高峰：一是上海城市更新如火如荼，城区面积不断扩大，新兴板块不断崛起，如大虹桥、前滩、后滩等区域，城市在重新规划中迸发新的活力和机遇；二是中国经济增速减缓，但发展趋势十分乐观，而上海作为国家金融经贸中心的地位不变，开发商的信心使得他们大量开发和持有这里的办公物业。两方面的交替作用，为市场带来一波供应高峰。

　　面对一些跨国企业撤出核心区域，或撤离上海的情况，他将此定性为“租户细分化的一个过程”，“是写字楼市场成熟的标志”。

　　他介绍，从国际市场看，入驻中心城市核心商务区办公楼，通常以金融服务业为主，包括银行、会计师事务所、律师事务所、咨询公司等，而大型制造企业考虑平衡租赁成本，通常会将研发等非核心部门迁至外围区域，仅将其行政办事机构留在中心城区，这是市场自我完善的过程，也是租户在市场成熟阶段惯用的租赁策略。

　　尽管市场即将步入供过于求通道，但郑廷俊还是乐观判断：基于中国经济仍然稳健，第三产业稳步发展，这些写字楼的去化不会有太大困难。

　　郑先生看好民营企业在未来写字楼投资、租赁市场的中流砥柱作用。因为政策推动民企壮大，而上海对于他们充满吸引力，这部分旺盛需求会对上海写字楼市场起到强有力的支撑作用。

　　作者：于俊