暴涨楼市致炒房客屡现失信 买房者步步惊心

　　二手房失信者

　　晏耀斌

　　编者按/在暴涨出现前夕，他们曾是豪爽的炒房者，是正在等待平稳交接的购房人。但在突然出现的暴涨面前，卖方未获得更多利益，不惜通过提出离奇要求以逼迫买房人退出，由此带来的诉讼量正在迅速增长。失信背后，是给买卖双方都带来更多风险和不确定，尤其在政策变化的当口。

　　一线调查

　　暴涨楼市致炒房客屡现失信

　　今年“十一”前后，全国19座重点城市密集发布楼市“调控”政策，坊间评述“史上最严”。去年11月底至此次调控前，曾两度“亢奋”的房价，在本次调控政策出台后，迅速降温，成交量大幅下挫。

　　在调控政策出台前，被媒体形容为“跳升”的房产价格，在交易参与者中间，产生不小的心理冲击，可谓“步步惊心”——买方“抢房慌”，卖方“违约潮”。

　　买房“步步惊心”

　　在北京，链家中介位于东五环外的分店经理任杰宇告诉记者，8月份，该店接到卖方电话，提出“我要毁约”“来告我吧”的例子，就有两起。而在房价相对平稳的4至7月，四个月内，这个数字为零。

　　这位店长说，在北京，一套房在8、9两个月内跳升百万元是很正常的现象。“都是利益作怪，卖家觉得自己的房子卖贱了。”任杰宇说。

　　同样在这个月，在房价炙手可热的二线城市郑州，正在“换房”的任瑛发现，自己的房子过完户，准备接受购房验资时，突然接到中介电话：“业主说，房子不卖了！”

　　两个月前，她与业主签订的买卖合同，如今被毁约。这位“70后”愤愤不平地说：“契约与诚信，在利益面前秒成渣。”

　　由于房价跳涨，任瑛坦诚，自己收回的卖房款，已无力承担“创新高”的价格，“瞬间觉得自己无家可归了！”

　　“无家可归”的任瑛，聘请了律师，即将对房屋出卖人提起诉讼。任瑛仅是众多“违约受害者”中的一位。

　　伴随房价“快涨”行情，违约纠纷大量涌现，各类司法案件显著上升。

　　知名地产律师、京师律师事务所高级合伙人孙建章告诉记者，该所9月份接到的房屋买卖纠纷案，包括咨询的，都比同期数量多。而这个月是一二线城市房价上涨最迅猛的月份之一。“在利益面前，契约可以随意被践踏，社会信用遭到严峻挑战。”孙建章律师说，“这不只是个法律问题。”

　　投资客的“秋收”

　　在违约者名单中，不仅有城市“土著”、城市中产，也有明星企业老总。

　　李A就是其中一位。1983年出生的李A，担任深圳市某供应链管理有限公司董事总经理。她同时是这家公司的法人代表。

　　记者通过深圳市信用网查询到：该供应链管理有限公司由A股上市公司——旗滨集团(4.380, -0.04, -0.90%)投资参股。

　　李A的毁约，发生在千里之外的北京房产处置上。与她一同毁约的，还有她的哥哥李B。

　　今年6月7日，70岁的李某忠从河南老家赶赴北京。他此行，是要收割7年前“投资”的成果。

　　7年前，李某忠以自己及儿子、女儿的名义，在北京市东三环外某小区，一口气买下五套房。其中一套落在女儿李A名下，一套落在儿子李B名下。

　　李某忠此行的目的，是以代理人的身份，将这两套房卖掉。

　　李某忠早年在老家办企业，成为最早掘金的那批人。有了钱，选择在一线城市买房投资，坐享中国地产“钻石时代”。

　　李A目前已成为上市公司参股企业董事长。其兄弟李B，则子承父业，担任河南省巩义市大华机械有限公司法人代表、董事长、总经理。

　　去年底今年初，北京、上海、深圳等一线城市房价上涨，李某忠决定将李氏兄妹名下的两套房“逢高套现”。

　　换房者的时机

　　并不是所有人，都能像李A、李B那样幸运。

　　毫无“家庭背景”的童先生，为了买房，只能靠白手起家。大学毕业，打拼了7年，他才拥有一处“蜗居”。今年初，孩子满三岁，原有住房已不能满足“三代同堂”的需求，他决定换房。

　　5月中旬，他通过一家中介将原有房屋挂牌出售，不久后，与买家签约。与此同时，他开始四处看房。

　　此时的北京，“3·30新政”出台后，楼市呈“量跌价稳”状态。而在“3·30新政”出台前，全国一二线城市经历了一次“暴涨行情”。

　　经过暴涨行情后的政策降温，很多“炒房客”判断，房价见顶了，可以套现了！

　　“新政出台后，房屋买卖存在小幅的议价空间。”链家地产成寿寺店经理王龙跃说，4~6月，不少房都有10万~20万元的砍价空间。

　　历经21次看房，5月底、6月初，童先生通过麦田地产中介，看中东三环外的一套三居室，经过中介撮合，他决定签约。

　　按照约定，6月7日，业主代理人从河南赶赴北京……

　　合同开局看起来很美

　　6月8日下午，三方见面签署正式合同。

　　李某忠作为业主代理人，与童先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，他们同时与麦田地产中介签订了《居间服务合同》。

　　合同显示，总房款550万元。由于房屋“满五不唯一”，买受人需另缴契税36万元，同时，需向中介机构支付居间服务费8.25万元。也就是说，童先生为该套房屋，需支付人民币594.25万元。

　　根据北京市购房政策，童先生须将名下“唯一”住房出售，才能以“首套”资格购买这套房。

　　基于此，双方协商一致，在合同中约定了“购房时限”：于6月17日前，房屋买受人向出卖人支付订金50万元，并作为购房款的一部分；出卖人应于2016年10月31日前向抵押权人（中信银行）提前清偿借款，并于之后10个工作日内申办抵押登记注销手续。

　　买卖双方于11月20日前，办理税、费缴纳手续。买卖双方于取得《契税完税凭证》后30个工作日内办理房屋权属转移登记手续。

　　据麦田地产中介工作人员金诗雨回忆，三方合同签署很顺利，买卖双方互留了手机、微信，并认为对方是值得信赖的“交易伙伴”，甚至“约好等合同执行完毕，共同庆祝”。

　　金诗雨告诉记者，合同初期，履约非常及时。买受人定金款50万元，在三天内全部到账：6月8日分三批汇款，分别是10万元、10万元、5万元；6月11日，分两批汇款，分别是20万元、5万元。

　　6月11日晚，业主代理人李某忠通过微信告知买家：“童先生，又收到你汇款五万元……又收到二十万，今天收到二十五万了，总共收到五十万定金…谢谢您能将定金提前汇来。”

　　之后不久，李某忠将儿子李B名下的房，通过麦田地产中介，与另一名客户签订买卖合同。

　　开局，看起来很完美：诚信买家遇到诚信卖家。但是，两个月后，风云突变……

　　事情正在起变化

　　8月至9月，郑州、南京、合肥、武汉等二线城市挑起了第二波房价领涨大旗，并带动北京、上海、深圳等一线城市的价格继续走高。

　　8月19日21:38，童先生接到业主李A打来的电话。这是业主与买家第一次交流。据童先生回忆，电话中，业主质问他，为什么不能尽早过户，为什么不能提前付款？

　　业主“劈头盖脸”一番话，令童先生感到十分意外。“合同约定12月31日前完成过户，而此时才8月中旬，远未到期限。”他预感到，事情正在起变化。

　　果不其然，9月的一天，麦田地产中介工作人员金诗雨向他转达了业主的“几个意思”：

　　首先，要求买家把购房全款打入银行，做资金监管；其次，买家务必提前办理房屋买卖手续；否则就要考虑违约了。

　　麦田地产中介双井店经理董志明一直跟踪这单交易，他告诉记者，业主提出的主张，都是合同外的新主张。

　　“我们跟业主当面沟通的，我们感觉，业主其实是想以这些新要求，为违约找借口。只是到目前为止，业主并未出具书面函件。”金诗雨告诉记者，房价上涨过快，他们店已经收到几起“毁约通告”。

　　不仅如此，童先生从麦田地产中介处得知，业主将合同出售的这套房，在另一家地产中介同时挂牌出售。

　　10月14日，童先生以这家中介“涉嫌一房多卖”为题，向消费者网举报。10月17日，在消费者网介入下，这家中介网站撤销了该套房屋的“出售信息”。记者从网站截图看到，该套房屋显示为“暂停出售”。

　　对此，资深地产律师、京师律师事务所高级合伙人孙建章告诉记者，买卖双方签署的是由北京市建设委员会、北京市工商行政管理局于2007年12月修订之标准文本。

　　“如果一房两卖成为事实，则涉嫌欺诈销售，后果较为严重，当事人将承担损失赔偿。”孙建章律师说。

　　兄妹都选择了“违约”

　　从10月10日起，麦田地产中介董志明、金诗雨及客户童先生，通过电话、短信、微信，联系业主李A及代理人李某忠，提示其按时履约，但截至记者发稿时为止，均未获实际响应。

　　“在一次电话中，李某忠先生曾承诺在两周前来北京面谈，到现在还没来。他说，等他先忙完一桩房屋官司。”金诗雨说，其子李B同样在签约后拒不执行合同，目前正应对买家起诉。

　　10月底，本报记者致电业主李A，以进一步了解相关情况，在电话中，她称“这个事情，我不清楚”，便挂断电话。童先生又跟业主代理人李某忠取得联系，李某忠在电话中说，“我已不管这事了”，同样终止了通话。

　　10月31日，是李A童先生买卖合同第一次交割日，合同规定，在此日前，业主要去中信银行清偿房屋抵押贷款。据麦田地产中介介绍，逾期至今，业主并未履行这一条款。

　　根据律师建议，当天下午，童先生向业主李A、代理人李某忠发出“催告函”，要求对方在7个工作日内，对于是否继续履约，给予正式答复及确认。如未获答复，将视其正式违约。

　　截至发稿，李某忠及李A、李B均未回复记者采访要求。

　　“比司法‘讼累’更严重的，是社会信用的溃堤。”对于房屋买卖大规模毁约的现象，北京师范大学社会学教授张网成认为，必须保护社会信用，尊重契约精神。

　　“当信用被随意践踏，人人见利忘义，社会信用将面临溃堤风险。背信，一旦成为心照不宣的共同行为，想要重建信任的基础，是非常困难的。”张网成说。

　　“乐观的是，今年，深圳、郑州等城市两则判例，彰显了司法机关对守约方的保护。”孙建章律师认为。

　　孙建章律师所指的两则判例，共同点都是房屋出卖人“毁约”，最终被法院判决“继续履行合同”，不但如此，因卖方拒不履行合同，带来的买方相应损失，由卖方承担。

　　他说，这对那些丧失信用、单房违约的合同方，相关判例无疑是一种警示。

  【专家评论】

  评论：房市里廉价的信用正在助长投机

　　根据我们的办案实践，每次房屋市场价格暴涨，都会发生大量的“违约潮”。此时，纠纷案件也会相应地增加。如去年11月份到今年的3月份，今年的8月份到9月份，都是房屋市场价格暴涨阶段。由于发生违约和实际进入纠纷之间有一个时间上的滞后，故在其后的一两个月内，此类案件的诉讼数量都会明显上升。