2017年中国商品房、新开工面积及国房景气指数分析

　　我国供给侧改革提高了规模化企业的利润，而房地产去库存释放的居民购买力则是利润的重要源头。2015 年我国房地产市场各项经济指标不容乐观，房地产市场面临的最大问题是房地产市场库存问题。2015年全国购置土地面积累计同比全年维持在－30%以下；商品房销售面积 128494.97 万平方米，比上年增长 6.5%，商品房销售额增速回落 1.2 个百分点。首先，我国供给侧改革去除低效民间产能，促进规模化企业产能的利润回升。企业是落实供给侧结构性改革的主体，企业改革是供给侧改革的重要内容，尤其是在“去产能”方面。发挥企业在供给侧结构性改革中的带动作用，既提高企业竞争力，又化解过剩产能。2017 年 1-8 月份规模以上工业企业利润同比增长 21.6%，增速比 1-7 月份加快 0.4 个百分点。累计利润从去年 3 月开始连续 18 个月正增长，同时结束了自 2017 年 2 月连续 5 个月的增长放缓。但仅去除民间低效产能，如果产品没人购买，仍然无法提升规模化大型企业的利润。我国 2015 年以来推动房地产去库存期间释放的居民需求，正是当前规模化企业利润增长的重要源头。从下图看出，我国房地产开发企业商品房累计待售面积从 2012 年 3 月到 2016年 2 月份由 30122 万平方米增加到 73931 亿平方米，大约四年时间增长了 1.45 倍，年均增长 36%，远快于市场需求的增长和同期国内生产总值的增长。正是居民自身储蓄加上从银行获得的按揭贷款，支付给房地产开发商，进而支付给钢铁、工程机械等产业链，形成了这些行业现金流与利润的增长。从 2016 年 3 月，商品房累计待售面积已有下降趋势，截至 2017 年 8 月，商品房待售面积为 62352 万平方米，累计同比下降 2%。2017 年 8月，新开工面积累计达到 114996.2 万平安米，累计同比上升 7.64%，高于商品房待售面积的 62352 万平方米。从房地产新开工面积看，尽管商品房待售面积已有下降，新开工面积有所上升，这说明我国房地产去库存化较好，释放了居民需求，当前在补库存中。

商品房待售面积和新开工面积

数据来源：公开资料整理

　　另外，房地产整体发展情况可以用国房景气指数来衡量。通常情况下，国房景气指数100 点是最合适的水平，95 至 105 点之间为适度水平，95 以下为较低水平，105 以上为偏高水平。从下图可以看出，从 2014 年 6 月份以来我国国房景气指数一直在呈现出 V 型变化，2015 年 5 月份指数达到最低点为 92.43，之后呈缓慢增加趋势，从 2016 年 2 月开始国房景气指数回归至正常的水平，说明当前房地产去库存结果较好。

国房景气指数

数据来源：公开资料整理

　　随着房地产去库存周期接近尾声，预计民间需求释放的速度也将减慢。2017 年以来，全国多个城市相继出台房地产市场调控政策，随着各地“限购、限价、限贷、限售”政策的实施，去库存效果已逐渐显著。国家统计局数据显示，8 月份，15 个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，为 3 年以来 15 个热点城市首次全面停涨； 8 月末商品房待售面积为 62352 万平方米，较 7 月末减少 1144 万平方米。近日，北京多家银行相继上调首套房贷款利率至较基准利率上浮 5%-10%的水平，央行北京营管部对此也表支持态度。除北京外，上海、深圳、南京等地商业银行也陆续提高首套房贷利率水平。从房市库存销售数据及央行近期行为来看，此轮去库存周期接近尾声。随着房地产去库存周期的基本结束，楼市信贷收紧，预计民间投资需求的释放速度也将回落。