开发商酿“以价换量”潮

　　8月楼市供应低迷的态势，很可能在9月份有逐步的改善。多家机构数据显示，9月份将迎来新盘调控高峰期。

　　据搜房网、亚豪机构、中原地产等机构显示，北京9月份可能会有40余项目入市。新盘计划入市量连续两月呈上涨趋势。

　　不仅仅是北京。据了解，广州等地楼市纷纷进入供应高峰期。

　　一位资深房地产业内人士表示，国土部清查土地、预收款监管等等消息令开发商对未来悲观预期陡增。而面对销售压力，一些房企不得不在三季度尤其是“金九银十”加大推货力度。

　　开发商金九强推新盘

　　调控4月后，开发商不得不面临业绩压力。笔者从北京、上海、广州等多地了解到，全国楼市金九将进入供应高峰期。

　　来自北京的多家机构统计显示，截至8月23日，预计在9月开盘的项目达到了46个，相比新政之后的5、6、7、8月四个月预售入市项目分别为21个、27个、27个、18个，均有非常明显的上涨。

　　亚豪机构数据显示，北京9月计划纯新盘开盘项目达12个，纯新盘占比大幅提高，超过了总量的四成，包括旭辉·紫郡、东亚·马赛公馆、蓝光·云鼎、远洋东方、御汤山等新盘都选择在“金九”之时入市。9月的计划开盘量和纯新盘比例都达到了调控以来的最高水平。

　　来自搜房网广州站新盘预测报告显示，9月，广州楼市将一改往日郊区盘唱独角戏的局面，中心区楼盘将迎来真正的推货高峰。其中海珠区有5个全新盘集体抢闸上市，货量远超上半年，如此集中推货势必会引起市场供需格局的变化，造成较大的竞争压力。而天河区未售先热的几个全新项目，也有望在9月推向市场。至于老城越秀区也不甘示弱，三个全新项目都已经开放了销售中心，摆好架势，迎接即将到来的黄金节点。

　　而笔者从上海了解到，上海9月将有48新盘计划入市。“尽管这个数字同比去年稍有下跌，但可以显现的是开发商9月推盘意愿仍旧很浓厚。”一位上海资深地产人士告诉笔者。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，“金九”计划开盘项目大增，主要与开发商市场预期较高有关，开发商普遍寄希望于传统的销售旺季实现突破。加上此轮调控对需求的抑制作用很大，进而打乱了项目的推盘节奏。

　　从目前市场走势及调控方向来看，政府并没有放松调控的力度，但也尚未出台更加严厉的调控措施，利空出尽即是利好，增强了开发商对后市的信心。

　　此外，7、8月份，不少短期被抑制的滞后需求，在几个平价入市的新盘刺激之下，开始逐步回归市场。集中释放令成交量出现了小幅反弹，既奠定了开发商对后市的信心，也为9月推盘提供了借鉴。

　　压力大增，楼市降价或在即

　　9月份供应大增背后的另一困窘现状是，开发商压力开始大增。

　　“众多开发商经过4个多月的接近0销售，特别是部分上市企业已经出现了资金困难。北京统计局数据显示，目前开发商资金中，金融贷款的占比明显下调，而一旦预售资金收紧很可能带来开发商的明显价格战。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟认为。

　　“现在开发商的日子相当不好过，他们面临着政策调控、资金紧张、年度业绩的三重压力。”21世纪不动产集团市场总监林蕾分析。

　　政策上，日前李克强副总理的两次讲话，再加上打击囤地、二套房认房又认贷、严格限制三套房贷等一系列调控措施，以及预售资金监管传闻，可以明显感觉到本次楼市调控只会趋紧，不会放松，而调控的“句号”更是遥遥无期。

　　资金方面，根据统计局的数据，新政以来开发商的资金情况很不乐观。其资金来源，尤其是涉及银行方面的资金来源，呈直线下滑趋势。而目前热议的预售资金监管，一旦正式施行，开发商的资金链将会愈加紧绷，所以快速回笼资金成了许多房企的当务之急。

　　另外就是年度业绩。虽然从许多房企的半年报上看，今年上半年的业绩涨幅明显。但要知道，2009年上半年房地产市场仍然处于冷市，直到下半年才开始发力。而今年的情况却恰恰相反，所以各大房企下半年的业绩亦并不乐观。

　　“对于那些错过了新政前3、4月销售期的项目，如果再不把项目拿出来卖，那他们只能等到明年春天再择机入市了。今年的业绩就算完了。”林蕾认为，由于此前大量待开新盘纷纷延期入市，其中有相当一部分项目预计会在今年9、10月份集中入市，届时为了拉升业绩、回笼资金，降价在所难免。“所以今年许多开发商都把宝押在了‘金九银十’。”

　　高和投资董事长苏鑫也表示，近期在与多位开发商的交流中发现，开发商对未来预期悲观情绪都较为凝重。