各地上演＂曲线救市＂供需失衡下市场恐难真正回暖

　　记者了解到，早在今年初，有关房地产市场将放松调控的声音便传出，而在此次地方政府“救市”大军中，除了海口等出台松绑限购相关政策的城市外，还包括以眉山为代表的非限购城市的 “救市”举动。在不少分析人士看来，此轮地方政府“曲线救市”的背后，是整个房地产市场过去几年超速发展透支市场空间所致。

　　尽管各地 “救市”路径花样百出，不过大多数专家认为，其对购房潜力的释放作用有限，在信贷政策、刚需透支等因素作用下，市场很难被提振。

　　“救市”多在二、三线城市

　　记者粗略统计发现，仅在7月就有海口、济南、西安等10个左右城市发文“松绑”。据中原地产研究部的最新统计数据显示，截至7月23日，在46个限购城市中有26个城市针对限购政策进行了微调(包括限购执行层面取消、局部取消、明确发文取消或传闻取消)。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，目前对限购政策进行松绑和变通调整的城市主要有两种：一种是呼和浩特、济南等发布明确政策文件，进行松绑;另一种则是南昌等虽然未明确发文，实际上却有松绑动作。

　　事实上，在此轮地方政府掀起的“救市”大戏中，还有不少未纳入限购的城市也参与了进来。“目前各个地方政府‘救市’路径也不尽相同。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，比如以苏州为代表的明确放开某一类或某个区域的住宅商品房限购政策;以济南、福州为代表的以取消或不要求提供住房套数查询证明以及降低“补税”限制等变相放松对置业者购房套数的限制;还有以南宁为代表的通过放宽入户政策、降低公积金贷款门槛、减免契税或一次性付款可购第三套房等方式进行“救市”。

　　对于楼市而言，“救市”并非首次。记者了解到，自2006年房地产市场进入高速发展期以来，还经历了一次较大调整。

　　2009年初，国家统计局发布数据：2009年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，环比下降0.2%;与此同时，房价环比下降的城市数量超过了房价环比上涨的城市数。

　　“2009年初楼市遭受了大幅度下跌，当时开发商集体呼吁救市。”世联地产市场经理王波介绍。

　　“不过与2009年不同的是，这一次救市主角大多为地方政府。”一位不愿具名的地产界观察人士表示，2009年房价下行与宏观调控政策长期作用有关，今年的市场反转则更多来自于市场本身的作用。“说白了就是刚需下降。”该名人士认为。

　　记者也注意到，目前出台“救市”政策的城市基本集中在二、三线城市，这也成为此轮“救市”的一个鲜明特点。

　　在张大伟看来，二、三线城市未来很可能会全面放松限购，并出台相关政策“救市”。“国内很多二、三线城市，特别是经济发展缺少支撑的三线城市的库存积累已经很高，只有‘救市’才存在盘活市场的希望”。

　　多名分析人士认为，在二、三线城市为“救市”主力背后，是地方经济多年来土地财政收入为主的倒逼效应。以济南市为例，1~5月，全市税收收入增长11.5%，未达到年初计划增速12%的目标，其中，总量占营业税近1/3的房地产业营业税完成19亿元，同比下降2.85%。

　　“财政收入下滑将影响地方经济的持续发展，政府出手也属无奈之举。”上述人士表示。

　　或有更多城市加入“救市”

　　事实上，多名地产业内人士在接受记者采访时表示，眼下多个地方政府出台“救市”政策，其实早有预演。

　　在2010年出台的多个地方版限购令中，均出现了 “暂时”、“暂停”、“暂定”等字眼，无形中将其定性成一个短暂实施的阶段性政策;而“限购政策”的持续时间等问题，并未在文件中体现。

　　此外，在2014年 《政府工作报告》中有关房地产市场调控的表述也有所变化。

　　分析人士认为，对比前几年的《政府工作报告》，2011年、2012年为“坚定不移地搞好房地产调控”;2013年，则提出“坚决”抑制投资投机性需求;今年的报告中，却并未出现“坚定不移”、“坚决”、“加强”等词语。“这或许是房地产调控政策将逐渐淡出的先声。”陈国强说。

　　“实际上对于房地产市场，中央已经传递出松绑的信号，不然地方政府也不可能贸然集体‘救市’。”王波说。

　　如果说此前在房地产调控一事上中央的态度并未明朗化化，那么近日新上任的住建部部长陈政高在全国住房城乡建设工作座谈会上提出“千方百计消化库存”则是一个分水岭。

　　统计数据显示，截至6月末，14个重点城市的库存环比增长2.78%，处于今年以来最高水平，多地库存接近2010年以来的最高水平。

　　“库存高企、销售低迷是地方政府救市的主要原因，而中央的‘不刺激、不打压’的态度则无形中增加了地方政府‘救市’的趋势。”上述观察人士表示，未来可能会有更多二、三线城市加入“救市”队伍。

　　“救市”收效暂难显现

　　这一轮由地方政府主导的 “救市”之路，是否能拯救“被困”的楼市?对此，中原集团研究中心给出了否定的答案。

　　该研究中心7月24日发布的《限购放松效果大盘点 楼市尚无反弹迹象》统计结果显示，7月前20日，中原监测54个重点城市中，新房总成交量比6月同期微涨3.9%。对于7月的小幅上升，该研究中心分析认为，“6月初受端午节影响，成交量下降造成同比基数较低。若刨除端午节3天影响，7月成交量同比仍下降2.7%。”

　　此外，针对政府“松绑”楼市，中原集团研究中心总结了三类不同的市场反应，除开“短期效果显著，成交出现反弹”和“收效甚微”两类城市外，抽样调查的城市中，“松绑”对楼市“基本没影响”的城市数量占近半数。

　　抽样调查结果显示，苏州、无锡、厦门等地的“救市”不仅没有拉动楼市实现销售增长，反而都出现了不同程度下降。

　　以苏州为例，从7月19日起，全市取消对90平方米以上住房的限购政策，本地人及外地人均可购买。另有传闻称含90平方米以下的精装修房源，绿色建筑二星以上取消限购等，多重“松绑”，苏州却仍难拉动楼市实现增长。苏州6月以来至限购日前，销售日均值大致为2.1万平方米左右，而7月19~22日日均成交仅为1.8万平方米左右。

　　尽管多地政府出台救市政策，政府的“有形之手”对楼市的“拉动”效果还暂未显现。张大伟则向记者表示，最终解决楼市问题的关键，还需国家放宽信贷政策。

　　“仅仅基于行政政策放松行情的持续性有限，因为行政政策的变动难以改变基本面运行趋势，也难以改变目前中小开发商日益增加的现金流风险。而货币政策的松动，是可以在未来对这两方面有实质性改善的。”兴业证券一份研报如是称。

　　此外，目前市场存量过大，“买涨不买跌”的心态也正在左右着消费者。“救市”政策对市场虽带来部分刺激，但信贷政策上，购房者正缺乏支持。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，今年上半年商业银行在刚需购房的支持力度上明显不够，导致购房者入市有心无力。

　　信贷政策若放宽，对购房者而言无疑是一项利好。如今虽频频有消息传出信贷将有所放宽，实际政策消息却未真正落地。