首份绿色商业地产报告分析

　　2月11日，中国最大商业地产全程服务机构RET睿意德联合北京大学城市规划设计中心、威宁谢在上海联合发布《绿色商业地产报告——当购物中心遇见绿色建筑》。

　　该报告是三方历经一年的市场调查研究，先后对国内外建筑行业及国内主要地产开发企业、商业项目进行全面研究分析，并最终形成目前国内首个在绿色建筑与商业地产结合方面最具深度的详实报告。

　　报告中回答了众多商业地产项目的“成本疑虑”。报告指出，获得绿色建筑认证尽管可能带来建造成本的增加，但总体建筑成本将逐步下降，且潜在收益将持续上升。绿色建筑正成购物中心赚钱“新门路”。这对如何将绿色建筑在商业地产中转化为积极的商业效应具有重要的现实指导意义。

　　以下为《绿色商业地产研究报告——当购物中心遇见绿色建筑》全文

　　前言

　　《绿色建筑评价标准》是中国评定绿色建筑的国家标准;《LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign》是世界范围内被广泛采用的标准，同时在美国部分州和一些国家也已被列为法定强制标准，这两个标准在国内项目认证时应用最多。报告针对全国经过GB和LEED认证的商业地产绿色建筑进行统计发现：

　　1/商业地产的绿色建筑正加速覆盖更多中国商务城市，并逐步进入中西部城市;

　　2/获得绿色建筑认证尽管可能带来建造成本的增加，不同区域新材料应用程度不一，但总体建筑成本将逐步下降，而潜在收益将持续上升;

　　3/更多国际高端和连锁品牌重视绿色建筑要求，并影响其开店需求。这也为业主带来潜在的品牌和租金收益;

　　4/在各类驱动因素影响下，未来新建公共建筑将达到最基本绿色建筑要求。原因在于，随着绿色环保概念普及，政府对公共建筑的碳排放、节水节能等制定严格指标，而绿色建筑能很好达到这些要求;同时绿色建筑能有效降低运营成本，带给开发商直接经济效益。

　　商业地产绿色建筑市场现状

　　截止2014年6月，全国商业地产项目中共有117个GB认证项目和32个LEED认证项目。其中，所有GB认证项目中80%为一星认证，在LEED认证项目中近70%的建筑为金奖认证。在打造购物中心和综合体时，LEED金奖认证和GB一星认证成为开发商最热衷的选择。

　　从2005年国内开始有第一个被认证的商业地产绿色建筑，绿色建筑这一概念便进入中国市场，并逐渐被开发商所接受。商业地产绿色建筑在2012年开始高速增长，GB和LEED认证的商业地产绿色建筑项目的数量都大幅上涨，近年的认证项目数量也保持于高位。不难看出，商业地产绿色建筑在中国开始步入稳定发展阶段。

　　1商业地产绿色建筑地理分布

　　从地理分布来看，80%以上的商业地产绿色建筑多集中在沿海城市，并形成环渤海、长三角和珠三角的三个集群区域，而中部和西部区域的绿色项目数量出现极大的落差，这一差异性特征与政策贯彻效率、宏观经济条件及市场供需因素都有着密不可分的关系。

　　从城市排名来看，在LEED和GB认证商业地产绿色建筑数量城市排名中，上海的商业地产绿色建筑数量一枝独秀，认证项目共有17个，远远超过全国其他各城市。由于其经济实力强劲和对外开放程度较高，上海在商业地产绿色建筑发展中领跑于全国。同时武汉、深圳、成都等城市也有一定数量的商业地产绿色建筑项目，这些城市资源优厚，人口和经济增长都是近年来增速较快的，而且外资利用率和经济繁荣度都逐年上升，相应的商业地产绿色建筑也发展迅速。

　　2商业绿色建筑分布差异的驱动因素

　　本报告对商业地产绿色建筑数量与对不同城市的GDP、城镇居民人均可支配收入、实际利用外资额等变量进行相关性分析，得出LEED认证和GB认证商业地产绿色建筑相关系数汇总。数据显示：

　　商业地产绿色建筑数量和城市GDP相关程度最高，为0.745。其次为房地产开发投资总额、社会商品零售总额和实际利用外资额，相关系数分别为0.744、0.734和0.703，这四个因素成为影响商业地产绿色建筑数量的主要因素。

　　绿色建筑相比常规项目需要较高的建安成本，经济实力较强的城市拥有更好的经济环境，可以给绿色建筑开发提供足够支撑。而在更成熟的房地产市场中，客源基数也相对更大，绿色商业建筑也更容易被接受。

　　中国沿海城市的实际利用外资额普遍较高，外资企业入驻也较多，相对本土企业，外资企业对绿色环保要求更高，倡导国际化环保理念，更青睐于优先入住绿色建筑。因此，受这一部分外来需求的影响，沿海城市商业地产绿色建筑数量也相对更多。

　　从整体来看，绿色商业建筑的建设属于市场行为，遵循着市场供需关系的原则。但是，LEED相比于GB更加与市场接轨，几乎每一个变量的相关系数都高于GB，LEED认证市场化程度高于GB认证。这主要是因为GB认证呈集聚趋势，由个别开发商引领市场，一定程度上受到企业行为的干扰。

　　3国外商业地产绿色建筑情况分析

　　在国外一些比较成熟的房地产市场上，绿色商业建筑在市场上有明显的商业经济增量价值，从绿色商业建筑的开发商到物业的使用者形成了一条经济利益价值链。而相对来说在国内，绿色商业建筑开发商或使用方能获得部分经济价值，但从开发商到使用方的经济价值循环输送并未产生，完整的绿色建筑价值链并未形成。

　　在这条经济利益价值链内，开发商打造绿色商业建筑的增量成本较低，同时通过更受欢迎的物业和较高的租金，带来实质效益。使用者能直接分享绿色商业建筑带来的经济利益。相比非绿色建筑的租户，员工生产力更高，产出的效益也更可观。