多城密集发布新一轮调控 楼市看多预期仍较强

　　华夏时报（公众号：chinatimes）记者 王海春 上海报道

　　多个城市房地产调控再次加码。

　　继杭州调控再次加码之后，成都、东莞、合肥、武汉、深圳、南京也于近日对限购及开发商拿地资金监管等方面，对楼市调控进行了升级。从国庆调控至今一个多月，调控效果已经开始显现。据中原地产监测，本轮出台调控政策的20个代表城市中，13个城市十月成交量出现环比下滑。而40个重点城市十月商品住宅成交面积环比下降6%，重点调控的一二线城市分别环比下降1%和16%。

　　随着市场成交水平的回落，也引发了整体价格涨幅的逐步收窄。有开发商向记者表示，在严厉的措施下，房产销售形势开始变得困难起来。

　　多地调控再加码

　　国庆之后，调控政策进入了又一轮发布的密集期。多地在几天的时间里，先后出台了不同政策。

　　11月17日成都出台的楼市政策收紧了开发商拿地杠杆率。从发布日起在成都拍地溢价率超过60%的，开发商须在三个月内交清土地款。此外成都还规定，商品房价格上报后，一经确定不得上调，实际成交价不得高于申报价。

　　成都出台政策的同一天，东莞11月17日将公积金首付款比例由二成升至三成。而在11月14日合肥发布了一系列强化商品房价格监管的措施，以及将展开价格专项检查等行动。

　　11月14日武汉发布政策，对已在武汉拥有两套以上住宅的业主，暂停向其出售商品住宅。除了实行停售第三套住宅的严格限购，武汉还对限贷政策进行了升级。

　　在武汉市主城区内，从11月15日起武汉户籍居民购买首套房的商业贷款首付比例为三成，二套普通商品住宅首付比提至五成，第二套非普通商品住房的首付比例则提至七成。

　　深圳也在武汉公布限购升级的同一天，提高了公积金限贷门槛。

　　按最新的办法，在深圳无房的购房者，使用公积金贷款的第一套住房最低首付比例为三成；而名下拥有一套住房、使用公积金再次购房的，首付比例则不低于七成。

　　与武汉、深圳将调控的侧重放在需求端略有不同，南京房产、国土、物价三大部门11月14日至15日的联手调控，则将重心放在了供给端。

　　南京国土部门公告显示，拍地将采取新规则，开发商将被要求严格审查拍地的资金来源。

　　按南京拍地新规则，开发商不得利用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等用于拍地，开发商卖地资金须为竞买人的自有资金。一旦发现房企资金来源违规，不但取消开发商竞得资格、不予退还竞地保证金，还将被列入南京土地市场诚信系统黑名单，且在一年之内不得参加南京土地市场的公开拍卖活动。

　　立下拍地新规的同时，南京物价局还公布了两起处罚案例，对开发商违反销售价格规定进行了警示。

　　武汉、深圳、南京对调控升级前一周，杭州刚刚发布了更严厉的房地产调控政策。按杭州11月9日发布的最新政策，杭州上调住房公积金及商业贷款首付比例的同时，还将停发三套以上住房贷款。此外，杭州在加强首付贷资金来源审核的同时，还将加强开发商拍地资金来源的监管。

　　“如果房价涨幅得不到抑制，热点城市可能面临又一轮升级。预计不同的城市将根据当地市场的变化，而适时做出调整。”世邦魏理仕中国研究部主管谢晨表示。

　　政策频出市场却继续看多

　　各地频频出台政策，从限购、限贷到房企拍地、整顿商品房市场秩序，给房企造成了不小的压力。有开发商告诉记者，由于现在市场风声很紧，因此销售和拍地变得相当谨慎。

　　一家大型房企区域公司负责人告诉记者，现在工商、房企等部门，对房产销售查得非常紧。

　　“以前取得预售证之前，就已经开始通过广告蓄客等行动，但现在只要没拿到预售证，我们绝不敢蓄客。因为一旦被查出来，可能会面临非常严厉的处罚，所以现在的销售严格按照要求来做，不敢打擦边球。”前述房企区域负责人说。

　　一家中型房企高管表示，由于政府严查拍地资金来源，禁止通过场外配资、再融资等手段拿地，拍地的行动也收敛了很多。

　　“开发商拿地不融资的很少。以前那么多拿地的，一些为大家所熟知经常拿地王的房企，要么是通过再融资、资产管理计划等方式，要么是名股实债的方式通过融资来加大杠杆率。如果没有外部的杠杆支持，这些高价地很难支撑得起来。但现在监管部问对拿地的资金来源查得这么严，开发商很难用到杠杆率，所以很难把拍地价格抬得很高。而现在地王也相当敏感，如果不是特别好的项目，大家现在也不会在此时拍高价地。”前述中型房企高层人士说。

　　虽然被调控城市可能会面临新一轮加码，但市场的预期，却仍然很微妙。

　　据莱坊国际近日的全球房地产报告，当前影响房地产市场有三个重要趋势：在资金层面，负利率降低了投资者对合理回报的期望，因而吸引资金流入房地产市场。实际需求方面，虽然全球经济处于波动中，但科技创新仍然在继续推动市场对物业的需求。而对热点城市来说，房地产市场增长较快的城市，其商业和住宅物业均出现供不应求的现象。

　　莱坊国际上海研究及咨询部主管杨悦晨指出，一线城市房价很难下来的一个原因在于，对国内资金来说，处于发达经济带的楼市仍然是具有更强承载力的市场。

　　“今年房价增速的确较快，社科院的报告今年也多次提及防止资产泡沫。但从长期来看，中国城市化的进程仍在进行中，一线和热点二线城市的房地产长期向上的走势并没有逆转。另外，房地产市场短期可能会遇到调整，但中国在鼓励科技创新和经济增长的带动下，未来向好的形势仍将存在很长的时间。”杨悦晨在接受记者采访时说。