高供应期已过 一季度北京写字楼租金企稳回升

　　“2021年近120万平方米需求量注定成为北京写字楼市场的里程碑事件，眼下，历时4年的高供应时期已结束，市场净吸纳量将逐步回归常态。”

　　近期，高力国际在对今年一季度北京甲级写字楼市场进行回顾时，作出上述判断。

　　据其长期监测的市场数据，2018年到2021年，北京市场年均新增供应量接近80万平方米，市场供需比在2020年触及高点后已经大幅回落。截止到2022年一季度，市场净吸纳量约为10.2万平方米，基本已回归到2019年的水平。

　　基于上述数据变化，高力国际方面指出，北京写字楼市场去化周期已经开始，将至少持续3到4年，需求侧强度将决定未来市场走势。疫情的出现一定程度上提前了去化周期开始的时间。

　　一季度租金开始回暖

　　据高力国际统计，今年一季度北京写字楼市场租金延续底部震荡的走势，环比微涨0.4%至342元/月·平方米，继去年三季度后再次实现环比正增长，租金企稳回升的趋势正在加强。

　　据了解，北京市场在过去4年经历了一段高供应期，供需比从2021年开始就已逐步回落。从2021年二季度开始，高力国际已表明北京整体市场需求报复性反弹不可持续，净吸纳量将逐步回归常态，租金将在2021年底或今年一季度出现回暖。

　　在租金方面，高力国际统计显示，今年一季度北京CBD近40栋甲级写字楼中，有近一半的楼宇出现不同程度的租金上涨，仅有3栋楼宇出现小幅下调，子市场平均租金环比上涨1.5%至361元/月·平方米。CBD已经连续两个季度租金涨幅超过1%，上一次出现连续两个季度上涨还要追溯到2017年。

　　据高力国际华北区战略客户服务部高级董事李娟介绍：“CBD得益于区域内头部金融集团及关联企业在中服地块的强力扩张，空置率已经降至9.8%。以中服地块的新项目为例，从2019年开始大规模入市，历经3年，目前项目的平均空置率已低于20%，市场正在从租户市场转向业主市场。”

　　另外，随着地铁14号线的全线贯通，备受关注的丽泽市场发展道路上最大的顽疾已被根除，市场竞争力进一步提升。李娟判断：“由于极具竞争力的租金性价比，丽泽在今年仍将成为最炙手可热的子市场之一。”

　　“从2021年开始，市场已经进入去化周期，后续走势取决于需求端的强度，大环境或将更有利于业主，留给企业租户进行抄底的时间窗口期将越来越短。”高力国际华北区副董事总经理陈难表示。

　　产业园需求未达预期

　　高力国际统计显示，今年一季度北京办公楼市场最大的变化来自于产业园市场，这些变化主要集中在行业需求侧。从市场数据来看，一季度产业园市场基本处于稳定状态，整体空置率维持在14.6%，租金稳定在130元/月·平方米，头部互联网企业扩张的戛然而止导致市场未实现去化。

　　据了解，产业园市场长期受益于互联网企业的扩张，一旦互联网科技企业出现行业调整，将大幅影响产业园市场的需求增速。从本季度全市场的租赁成交来看，金融行业的占比达到37%，而互联网科技的占比大幅下降到22%左右。相比以往季度超过50%的成交占比，互联网行业在本季度的扩张速度明显大幅放缓，这主要是受政府对互联网行业监管政策的不断加码影响。

　　高力国际华北区董事总经理严区海认为：“互联网行业的政策环境已经发生了根本性变化，对于互联网长期的‘放养式’政策环境已经转向以反垄断、反不正当竞争和防止资本无序扩张为原则的具有针对性的合规性监管。2021年不仅是互联网监管全面深化之年，也意味着互联网行业开始告别野蛮生长，进入精耕细作的技术创新发展的新阶段。”

　　基于新的市场环境，高力国际方面认为，产业园市场参与者需要关注到，互联网行业“一家独大”阶段已是过去，中国数字经济的发展需要互联网行业不断孕育新的时代企业，从元宇宙到东数西算，第二和第三梯队的互联网软件与服务企业，以及以芯片、集成电路为代表的互联网硬件与设备企业将更加受益。

　　同时，参与者还应注意到，互联网企业的内部调整速度非常快，近期的业务、人员和组织架构等调整将带来办公租赁面积的变化。比如去年头部大厂成交租赁面积近百万平方米，今年本身就存在潜在的办公空间整合需求。

　　严区海表示：“以互联网科技行业为代表的办公楼需求侧正在经历深刻的变化，这将很大程度上影响2022年整体办公楼市场的需求水平。此外，随着2022年初国务院正式印发‘十四五’数字经济发展规划，行业发展不平衡、不充分、不规范的问题未来有望逐步得到解决，以互联网科技为代表的数字经济企业仍将是未来5年办公楼市场最主要的需求来源。”