2015年四季度一线城市豪宅公寓成交分析（附排行榜）

　　一、四季度豪宅公寓成交量同比增长超3倍

　　2015年四季度，一线城市豪宅公寓成交6159套，再创2014年以来的季度新高，环比增长65%，同比增长368%。2015年全年累计成交13770套，相比2014年增长350%，即增长了3.5倍，豪宅成交量的激增，堪称2015年是豪宅元年也不为过。

　　总的来说，不管出于自住还是保值目的，在当前楼市复苏、投资渠道受限、经济前景难辨的大环境下，豪宅公寓市场的热度还将进一步延续，但考虑高端市场容量毕竟有限，未来需求将更为温和。

　　图1 一线城市豪宅公寓成交量季度走势

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　二、四季度一线城市豪宅公寓成交量TOP10

　　2015年四季度，一线城市豪宅公寓有成交记录的楼盘达184个，相比三季度145个，增长26.9%。一方面，一线城市房价的大幅上涨，使得单价6万元以上的公寓楼盘大幅增加；另一方面，过去一些去化情况较差的高端楼盘也被带活。

　　四季度，成交量TOP10的项目被上海、深圳平分，合计成交2086套，相比三季度1764套，增长18%。成交量第一的深圳南山区华润城，成交套数464套，占整个前十总量的22%。从成交量排名前几个项目来看，首先楼盘区位优势明显，基本都位于城市核心商务区，较多采取精装交房，采取高品质高溢价的策略；此外，项目开发体量较大，且前期通过各种营销渠道进行蓄客，在项目开盘或加推时，产生轰动效果。

　　表1 四季度一线城市豪宅公寓成交量TOP10（按套数）

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　三、四季度一线城市豪宅公寓成交价TOP10

　　四季度，一线城市豪宅公寓项目成交均价TOP10中，上海北京仍然占据9席，成交均价都在12万元/平方米以上。位列第一的上海汤臣一品，成交均价超过26万元/平方米，四季度共成交两套，合计金额超过3亿元。这些顶级豪宅公寓部分是现房，成交量相对较少，去化周期一般较长。除了追求经济利益，很多项目的开发是为了更好的推广和宣传开发商品牌，树立开发企业的高品质形象，便于其他开发项目的推广和销售。此外，由于目前土地价格的飞涨，开发商为了项目能盈利，给楼盘增加很多附加值和配套设施，以增加项目溢价能力，从而造成很多项目被豪宅化。

　　表2 四季度一线城市豪宅公寓成交均价TOP10

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　四、四季度深圳豪宅公寓成交面积同比大涨13倍多

　　2015年四季度，上海豪宅公寓成交3124套，位列四个一线城市之首，同比增长358%。四个一线城市同环比都保持较大增幅，深圳增幅仍然保持领先。北京成交691套，同比增长48%。广州成交63套，同比增长了近5倍。深圳成交2291套，同比增长了13.5倍。深圳豪宅公寓成交面积持续大涨的几个特殊原因，一是延续刚需盘的价格大涨，使得一部分人在高位出售旧房换新房，进而有资金进入豪宅公寓市场；第二个基于地缘优势，带来部分香港、澳门等高收入人群的投资投机需求；第三，价格涨得快，导致更多在售和开盘项目符合豪宅公寓标准。

　　四季度豪宅公寓成交结构中，相比三季度，上海、深圳、广州成交套数占比都有所上升，上海占比50.7%，再次超过半数；北京占比有所下降。

　　表3 四季度一线城市豪宅公寓成交量与增幅

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　图2 四季度一线城市豪宅公寓成交套数占比

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　正如报告开篇所言，当前国内外经济形势不容乐观，股市风险较大，投资渠道收窄的情况下，豪宅公寓作为一类兼具投资和消费功能的产品，抗跌保值效果相对较好。此外，这类产品较高的资金接纳能力，以及较高的杠杆比率，很好的迎合了一些高净值人群和一些专业投资机构的需求。预计2016年上半年，在楼市持续复苏的背景下，豪宅公寓市场还将保持温和增长或高位运行的态势，成交依旧会较为活跃。

　　备注：

　　以上各图表中所用数据说明，本报告所统计项目为当季度成交均价6万元/平方米，以上项目，北京、上海、广州及深圳楼盘都按此标准筛选。本报告中的豪宅公寓指的是非别墅类的高端商品住宅以及酒店式公寓产品。

　　执笔人：易居房地产研究院研究员 谢金龙