2016年香港房地产市场现状及未来走势预测

　　最近香港房地产市场成交萎缩、地价暴跌等负面消息不断，引起了市场的高度关注。那么，目前香港的房地产市场到底如何？2016年香港的房地产市场何去何从？为回答这些问题，本文依据香港特区政府公布的统计数据，选取房价指数、租金、私宅成交量和房价收入比四项指标来分析、判断香港房地产市场的现状，并结合香港的宏观经济、利率变化评估和预测香港房地产市场的未来走势。

　　一、香港房地产市场现状

　　（一）香港房价指数

　　房价指数即房屋价格销售指数，通过它可以反映特定区域内房价的涨跌幅度和变动趋势。基期是相对于其他时期的参照点，通常为100，用于测量其他时期的变化。例如，香港房价指数基期值1999=100，2010年1月的房价指数为138.3，其含义是：相比1999年的基期值，2010年1月份香港房价上涨了38.3%。

　　最新统计显示，2015年12月份香港房价指数为285.2，同比上涨2.5%，较上月涨幅收窄4.6个百分点；环比下跌2.8%，较上月跌幅收窄0.2个百分点。从近期看，香港房价指数同比涨幅连续8个月收窄，环比连续3个月出现负增长，这表明香港房地产市场迎来拐点，开始降温。

　　从近23年的长期变化看，香港房价指数经历了“上升-下降-上升”的过程。

　　第一阶段：1993年至1997年10月，香港房价一路攀升，房价指数从84.4升至172.9，涨幅高达105%。

　　第二阶段：1997年11月至2003年7月，在亚洲金融危机的影响下香港房价暴跌，房价指数快速下滑，跌至58.4的谷底。

　　第三阶段：2003年8月至2015年9月，香港房价重新步入上行通道，房价指数上涨至306.1，涨幅超过4倍。

　　值得注意的是2011年2月份香港房价指数已超过1997年亚洲金融危机之前的最高值，此后，香港房价继续暴涨，楼市泡沫开始出现并不断增大。从2015年第四季度开始，受本港经济增长趋缓、美国加息、大陆经济持续下行等因素的影响，香港房价指数出现下行迹象，楼市开始降温。

　　图1 1993-2015年香港房价指数月度变化（1999=100）

数据来源：香港差饷物业估价署

　　（二）香港私宅租金指数

　　目前香港约有一半的家庭靠租房生活，因此，住房租赁市场也是观察香港楼市变化的重要窗口。依据最新公布的统计数据，2015年12月份，香港私宅租金指数为171.4，同比增长3.1%，较上月收窄2个百分点；环比下跌1.3%，跌幅较上月扩大0.3个百分点。近期来看，香港私宅租金指数同比增幅连续6个月收窄，环比连续3个月负增长，表明香港私宅租赁市场也出现了降温。

　　从近23年的长期变化看，香港私宅租赁市场经历了三轮“涨-跌”周期。

　　第一轮周期：1993年1月至2003年9月。从1993年至1997年10月，香港私宅租金指数从92.4上升至139.3，涨幅达50.8%；随后受亚洲金融危机的影响，租金指数急转直下，从高点跌至2003年9月71.3的谷底。本轮周期持续时间约10年。

　　第二轮周期：2003年10月至2009年3月，香港私宅租赁市场经历了新一轮的涨跌周期。从2003年末至2008年年中，香港私宅租金指数再度攀升，从71.7涨到121.7，增幅为69.7%，但仍未恢复到亚洲金融危机前的最高值。之后，受全球金融风暴的打击，香港私宅租赁市场开始降温，租金指数下滑，到2009年3月降至93.2的本轮谷底。本轮涨跌周期持续时间约5年半。

　　第三轮周期：2009年第二季度至今，香港私宅租赁市场进入新一轮“涨-跌”周期。从2009年4月开始，香港私宅租金指数止跌反弹，快速上涨，到2012年5月份租金指数已经超过历史最高值，之后私宅租金继续飙升，至2015年9月份，达到177.5的高点，涨幅高达89%。与私宅销售市场类似，在宏观经济走低、股市下挫、租金指数冲到高位（相对基期值）的影响下，香港租房市场也迎来拐点，2015年第四季度出现降温，预计2016年香港私宅租赁市场将进一步降温，私宅租金继续走低。

　　图2 1993-2015年香港私宅租金指数月度变化（1999=100）

数据来源：香港差饷物业估价署

　　（三）香港私宅成交量

　　统计显示，2015年12月份，香港私宅成交4043套，同比下跌32.7%，较上月同比跌幅收窄9个百分点；环比上涨43.1%，环比涨幅由负转正。从近期成交变化看，香港私宅成交同比连续9个月负增长，环比从7月份开始也出现负增长，但波动较大，9月和12月环比仍实现正增长。整体而言，香港房地产市场私宅成交量出现了一定程度的萎缩，楼市活跃度有所降低。

　　从近14年的长期变化看，香港私宅成交量波动幅度较大、频率高，共经历了4个涨跌周期，成交量的高峰值分别出现在2004-2005、2006-2007、2009-2011、2012年，随后均出现大幅回落，每个涨跌周期持续约3-4年。

　　从最近的一个涨跌周期看，2014年4月份开始，香港私宅成交量出现上升，至2015年7月份，基本维持在5-6千套/月的成交水平。但从2015年8月份开始，香港私宅成交量明显回落，月均成交从5千多套下滑到2千多套，目前仍处于下行阶段。预计2016年香港私宅成交量将维持在历史低位。

　　图3 2002-2015年香港私宅成交量月度变化

数据来源：香港差饷物业估价署

　　（四）香港房价收入比变化

　　房价收入比，即一个地区的住房价格与居民家庭年收入之比，是衡量其房地产市场冷热程度的重要指标之一。房价收入比值越大，偏离合理区（国际公认区间为3-6）越远，房地产市场存在泡沫的可能性越大。

　　依据香港政府统计处公布的数据，本报告在选取B类私宅（包括港岛、九龙和新界）均价和香港家庭月度收入中位数的基础上，得出香港的房价收入比。

　　统计显示，2015年第三季度，香港房价收入比为22.9，同比上升9.4%，环比下跌0.9%，近三年来看，香港房价收入比基本都在20以上，且比值呈增大之势，远高于国际合理区和13.6的均值 ，表明近期香港房地产市场过热，泡沫增多，风险较大。

　　从近25年的长期变化看，香港房价收入比经历了“上升-下降-上升”的过程。

　　第一阶段：1991年至1997年第二季度，香港房价收入比整体上扬，从8.7攀升至17.5。此阶段香港房地产市场逐步升温，房价飙升，投资和投机行为盛行，楼市泡沫增多。

　　第二阶段：1997年第三季度至2003年第一季度，香港房价收入比整体下降，从高点回落至6.7的谷底。这一阶段主要受亚洲金融危机的影响，香港房地产市场泡沫破裂，楼价暴跌。

　　第三阶段：2003年第二季度至2015年第三季度，香港房价收入比再度上升。至2010年第四季度，香港的房价收入比已经超过1997年亚洲金融危机前的最高点。港府意识到香港楼市出现过热，采取提高印花税、加大土地和房屋供应来抑制需求，但效果不佳，香港房价收入比继续扩大，到2015年第二季度达到23.1的高点，比13.6的均值高7.5，香港楼市的泡沫程度之大可见一斑。

　　图4 1991-2015年香港房价收入比季度变化

数据来源：香港政府统计处