上海购物中心2014年进入调整年 40家已经或计划升级

　　RET睿意德分析指出，2014年，上海购物中心进入调整年，已开业的112家购物中心，40家已经或计划升级;大型高端餐饮开始撤离购物中心，中小型大众餐饮取而代之;上海是中国最“甜”的城市，也是买手店最活跃的城市，在上海的购物中心中，参与性、戏剧性、仪式感正在逐渐加强;23个新兴板块中，浦东边郊发展潜力最大，宝山、青浦紧随其后，他们最有可能成为下一个“徐家汇”;随着信贷资产证券化业务由审批制改为业务备案制，多元化的金融手段将为商业地产提供新的融资渠道和退出机制，中国商业地产金融驱动的模式将在未来两到三年成为主流。

　　市场趋势

　　——RET睿意德策略顾问部总经理陈丽琳

　　上海购物中心进入调整年。根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，在上海112家已开业的购物中心中，2014-2015年已经或计划改造的项目达40家，占全市比重的35.7%。40家调整的购物中心中，48%是都市型购物中心，37%是区域型，15%是社区型。港汇广场、美罗城、正大广场、来福士等知名购物中心2014年都在进行大面积的改造升级，调整引入档次更高的品牌或者具有特色的设计师集合店，改造动线、车库，引进剧院、美术馆特色业态等。

　　谁是下一个“徐家汇”?1988年以前的徐家汇地处市郊结合部，商业并不发达，但随着上海城市版图的扩大，人口外迁、轨交建成，逐渐成为上海四大城市副中心之一。谁是下一个城市发展中顺势而起的“徐家汇”?这一直是上海商业发展中值得关注的问题。RET睿意德中国商业地产研究中心通过今年的商用土地成交占比、人口与地铁规划数量、商用土地成交楼面地价等因素综合分析发现，拥有自贸区、迪斯尼等发展利好因素的浦东边郊发展潜力最大，因宝钢逐步撤离产生大量待盘活商用土地的宝山，以及受大虹桥辐射的青浦紧随其后，他们最有可能成为下一个“徐家汇”。

　　中国商业地产开发驱动模式发生质变。围绕着人、钱、地三大资源，中国商业地产开发经历三轮基本驱动。最初，开发商占主导地位，寻找成本低的土地和资本，组建合适团队;此后，模式更迭到以土地为基本驱动，开发商、资本方、运营团队专业分工各司其职，职业经理人开始显现价值。现在，以金融为驱动的模式正在显现，商业银行、股票市场、债券市场和投资信托市场不断丰富着商业地产的融资方式。未来两到三年，金融驱动模式将成为主流，万科“轻资产”模式和“凯德模式”将逐渐增多。

　　移动购物时代到来。消费者正在回归实体店。根据埃森哲调研数据，相比2013年，今年消费者线下消费意愿上升8%，而线上消费意愿相应下降8%，且通过手机购物的中国消费者数量是英美国家的两倍。手机移动端改变了消费模式，增加了消费者出现在实体店里的几率。实体商店意识到移动互联网与PC互联网的区别，并希望借助移动力量持续接触消费者以实现持续性的销售。因此包括中粮、万达、华润、银泰、王府井百货在内的开发商和零售商都在2014年实现跨界合作，开展多种途径的O2O尝试。