很难想象，二线城市长沙楼市的库存，已经接近两个北京的楼市库存。

上海易居房地产研究院2月份发布的35个城市楼市存量排名则显示，截至2015年1月底，长沙楼市的库存量为1921万平方米，几乎是北京存量的两倍，深圳库存的近四倍。

而这巨大库存量的背后，既有过量的市场供应，也有需求被“公务员小区”非正常分流的无奈，长沙楼市正面临着史无前例的严峻考验。

某外来品牌开发商对中国房地产报记者坦言，目前长沙楼市除了供应量巨大，以“公务员小区”为代表的定向商品房开发，也过多地分流了市场的有效需求，造成了市场的不公，已有外来开发商在考虑退出长沙市场。

作为投资增长的重要引擎，长沙房地产业投资占该市投资的比重目前已高达30%左右。长沙市统计局4月14日发布的一季度长沙市投资运行情况称，该市尚有11039.22万平方米规划面积待建。以年均2500万平方米新开工面积计算，已经达到房地产开发企业四年的建设量。

长 沙新峰地产研究院提供的最新数据也显示，在过去的4年里，长沙市内六区（不含长沙县、宁乡县、浏阳市）共卖出了3.1万多亩土地，总建筑面积超过5000 万平方米。目前尚有1.2万亩左右的土地尚未开发，相应的建筑面积超过2000万平方米。而2014年，长沙市内六区商品住宅整体成交量只有953万平方 米。

销售量在下降，供应量却依然保持着快速增长。那么，长沙市商品房住宅市场目前库存有多少?需要多长的周期消化?长沙市房产研究中心给出 的答案是：截至今年2月，长沙市内六区待消化商品住宅面积为1613.66万平方米。根据目前的去化速度，去化周期约为14个月。而湖南中原研究中心的答 案则更久——18个月。

“公务员小区”遍地 商品房腹背受敌

“目 前长沙楼市已经严重地供过于求，随着库存量在不断累积，进而拉长了去化周期。无论是对购房者，还是开发商，长沙楼市的风险已开始显现。”长沙市房地产开发 协会副秘书长欧阳学海对中国房地产报记者表示，以其掌握的长沙市房地产开发预警预报数据分析，目前长沙市的商品住宅存量可能已超过2000万平方米，去化 周期或为2至3年。

“目前相应机构的数据是指长沙已办了预售证的存量。就像是摆在货架上没有卖出的货，还没算库房里的呢。”欧阳学海同时表示，目前长沙市项目建到10层办理完预售许可证才纳入存量统计，“但已经建到了10层以上、尚未办理预售许可证的，也应该算存量”。

巨大的库存量已经让长沙楼市供需失衡，而在长沙楼市，一种颇有本地色彩的“公务员小区”更让当地商品房销售腹背受敌。

长沙本地某房地产人士透露，在长沙，以“公务员小区”为代表的定向商品房开发，在满足了一部分群体的利益的同时，也使得相当一部分购房者的有效需求被非正常分流，影响到了市场购买的积极性。

在长沙，市政府、省政府、区政府都进行过大搬迁。为解决公务员的上班距离问题，从2000年开始，省、市、区各级党政部门“公务员小区”不断出现。这些小区表面上是市场开发，但实际上是假借市场化的模式，指定开发商，指定价格。

长沙市房产研究中心的信息表明，今年一季度，八方小区稳坐整个长沙市住宅成交量的首位。以长沙市政府正在开发的“公务员小区”八方小区二期为例，专供公务员的房价为4300元/平方米左右。而周边的商品房项目均价在6000元/平方米以上。该小区2014年的施工量达95万平方米，占到了全市施工量的近百分之一，而同期全市施工的项目有790个。