昨日，前海蛇口自贸区挂牌。自贸区“挂牌效应”再次催热了楼市，据了解，一个月来，前海蛇口片区二手房竟然涨了两成，前海路一带已经没有4万元/平方米以下的房源，并有投资客巨资买下数套单位。自贸区真能给区域楼市创造神话吗？受访业内人士称，“新概念”催生短期效应明显，在炒作风过后以及巨量供应下，自贸区房价将回归理性。

　　前海路房价告别“3字头”

　　昨日，深圳商报记者在前海踩盘了解到，这里的房价较一个月前，已经发生了很大变化。

　　鼎太风华一套78平方米的学位房，3月初的价格尚在300万元，现在已经卖到了400万元，涨幅约三成。星海名城129平方米的四房一个月的价格由460万元跳涨到570万元，涨了21.7%。阳光玫瑰园78平方米的单位售价则由340万元升至408万元。即使是像瑞景华庭这样的“小个头”楼盘，单价也由2.8万元/平方米涨到4万元/平方米。

　　“前海路一带已经找不到‘3字头’的二手房源了，”美联物业大南山前海F区副总经理王龙昨日接受记者采访时说，“一个月以来，前海房价涨了两成，是近几年涨幅最大的一波，而且成交量同步放大，部分紧俏名校房源缺货。”

　　蛇口房价同样涨幅惊人。

　　中原地产统计数据显示，截至昨日，蛇口4月二手房价为4.3万元/平方米，环比上涨10.3%。中原地产和安居客成交数据显示，爱榕园住宅楼4月均价为5.2万元/平方米，较3月的4.2万元/平方米，涨幅23.8%。四海公寓目前售价为4.3万元/平方米，一个月涨了9000元/平方米，涨幅26.5%。高端盘半岛城邦的房价也在近日首次突破6万元/平方米，环比上涨了两成。

　　挂牌短期效应明显

　　“自贸区对蛇口和前海带来丰厚的政策红利，挂牌对区域房价产生了较强的短期刺激作用。”深圳中原地产研究中心经理王飞如是说。

　　上海自贸区挂牌当月，自贸区辐射区域如高桥板块、川沙板块及临港新城板块内商品房均实现爆发式增长，商、住、办等不同物业形态也均呈现不同程度的量价齐升。自贸区未挂牌之时，其辐射区域内众多楼盘已开始大打自贸区概念。距离挂牌还有一周的时候，临港和外高桥地区的住宅价格上涨了将近两成，外高桥的办公楼价格也有15%以上的涨幅，当地仓库、厂房更是有价无市。从克尔瑞机构监测数据可以看出，外高桥、川沙以及临港新城板块2013年9月商品房成交量环比分别大涨281%、97%和210%，成交均价也开始逐步上扬。

　　深圳商报记者采访了解到，投资客也在积极入市。一投资客连续买入前海路6套刚需盘，总价达2500万元。福田、坂田一些投资客也在近期购买了多套二房单位。

　　王龙表示，现在全市的置业者都把眼光和资金投向了这里，房价在短期内得以快速上涨。

　　克尔瑞机构研究员杨科伟认为，就上海自贸区的前车之鉴，自贸区概念所带来的楼市提振作用仅在短期内存在，长期更有赖于产业的导入和区域人口的增加。

　　自贸区房价将回归理性

　　杨科伟认为，自贸区建立后对区域经济、房地产市场的影响并非如最初预想的那样，更与一般市民生活关联相去甚远，辐射区域房地产市场迅速退烧，表现出明显的后劲不足。

　　作为外高桥保税区的直接辐射区域，高桥板块将市场火热势头延续到2013年年底，洋山深水港保税区辐射区域——临港新城板块坚持高涨势头仅两个月，川沙板块更是次月大幅回落。除川沙板块在迪斯尼辐射效应的支撑下仍时创新高外，其余两板块成交量便一路走低，临港新城板块近一年半来的月度平均成交量甚至不及自贸区确立前期。

　　高力国际认为，尽管短期投机行为活跃，这些地区的长期房价增长仍将受制于基本面因素，如基础设施、建筑品质、通达性和邻近的配套设施。

　　第一太平则认为，相比上海自贸区，前海自贸区在地理位置和特区优惠上都有优势，从辐射周边经济的能力上更强。随着前海开发和交通、商业配套的进一步完善，周边住宅会有比较大的增值空间。

　　今年前海周边有大量住宅楼盘入市。南山预计会有157万平方米的住宅供应入市，为去年住宅供应面积的两倍，会对周边住宅销售造成一定压力。考虑前海周边房价已经不低和今年住宅的大供应量，保守估计未来前海周边房价会有10%以上的涨幅。