广州二手房价继续上涨 6月市场热度或难持续

　　在4月份广州二手楼市成交量、价双双走高后，上个月市场较4月份有所降温，两大代理行促成的交易量出现走低，但是价格仍然维持上涨。

　　据中介人士透露，二手楼价的走高既有溢价空间缩小，也有小部分迫切入市的买家追加成交导致，但这仅仅是阶段性涨价。目前市场上放盘量明显增加，而有效的买家已经在前两个月消化了一大部分，至少在一个半月内将出现供过于求的局面，6月份的楼价很可能出现回调。

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　　业主反价程度恢复至去年一季度水平

　　来自合富置业的成交数据统计，5月广州二手住宅成交均价为24339元/平方米，环比4月上升6.2%，环比涨幅略大于上一个月，而同比去年5月则出现5.9%的涨幅。受业主涨价影响，上月由该机构促成的成交量较4月份出现下降。

　　相关人士指出，上月成交均价的上升一方面归因于二手房小业主心态转强，统计数据显示，现时业主愿意作出平均让价幅度仅5.1%，比去年下半年让价幅度最大的月份明显缩窄3.9个百分点。除此之外，进入5月之后，业主上调放盘价以及买家追价成交的情况也较之前有所增多。合富房地产经济研究院院长龙斌表示，中心区目前三四成业主会反价，幅度为5%-8%，大致恢复到2014年一季度的水平。

　　满堂红统计数据也显示，上个月该机构促成交易的二手楼价为21100元/平方米，环比上涨3.4%左右，白云、海珠二区涨价的现象比较明显。

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　　反价主要集中在中心区优质物业

　　据了解，上月反价主要出现于中心区优质物业，如天河北的芳草园、协和新世界，东圃-车陂的骏景花园，海珠区的光大花园等。买家方面，购房需求在300万元以下的首置和首改买家显得比较犹豫，更倾向于对比一、二手物业，暂时鲜见追价现象。购房需求300万元以上的高端客户，对市区资源型优质盘的认可度较高，小部分小幅追价入市。

　　海珠区中原二手住宅成交均价24179元/平方米，环比结构性上涨1.6%。其中，海珠西板块因为电梯楼居多，楼盘小区规模大，居住氛围浓厚，环境舒适，因此成为许多改善置业客户的首选，如光大花园5月成交均价为33226元/平方米，环比上涨20%，业主心态都较为强硬，调高了放盘价，但只要物业综合素质高，价钱不离谱，改善置业客户基本都能接受。

　　中山八路一带的综合品质较高的电梯楼物业业主心态也异常强烈，约有10%的提价空间，例如在黄沙地铁上盖的逸翠湾有一宗2楼物业为89平方米，朝向为西北向，业主起初放盘价为280万元，目前已经涨到300万元。

　　另外，5月份，白云区成交均价也环比结构性上升11.9%。中原地产相关人士分析，业主心态稳定，以市场价放盘，反价现象少，但议价空间也有限。“五一”过后，大部分的改善型客户回流至二手市场，本月通过中原地产成交的白云大道板块成交量上涨最为突出，均价20000元/平方米。

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　　改善型买家占比扩大

　　广州市房地产中介协会数据显示，5月通过中介促进的二手住宅交投仍以60-90平方米的户型为主，主要因为一方面消费者的户型需求普遍集中在此面积区间，另一方面60-90平方米的住宅是目前中心区域二手楼市的主力供应户型。改善型市场的持续回暖推动90-120平方米的中大户型市场份额扩大2%，60平方米以下的小户型市场占比则继续下滑3个百分点至22%。

　　中原研究部监测，目前市场上有四五成的客户为改善置业。5月100-144平方米的户型成交量环比增长7.3%，虽改善户型成交增速大幅收窄，但仍高于100平方米以下的小户型和144平方米以上的大户型。

　　不过，也有个别中介行首次置业群体在上月出现增加。据合富置业成交数据统计，5月二手住宅市场当中，首次置业购房占比达59%，较4月的54%有所上升。经过4月改善型换房需求集中释放后，5月改善型购房需求释放较4月略有下降，从4月的41%下降到5月的36%。

　　记者调查

　　提高放盘价需谨慎，最好控制在5%-7%

　　近日，市民小李向记者透露，因为换房的需要，4月份她把荔湾一套面积为99平方米的自住房放盘出售，因为考虑到装修较好，放盘价为280万元。5月份后，听闻二手楼市交投火爆并有不少涨价成交的案例，于是将放盘价调至了285万元，不过截至6月3日，房源仍未如愿售出。

　　满堂红周峰告诉记者，按照该盘近两个月的成交均价，99平方米单位成交价为260万-265万元，285万元的放盘价显然比较高。周峰表示，放盘价过高首先将影响买家看房的热情。虽然业主在放盘时已经预留了让价空间，但是他建议最好将幅度控制在5%-7%，如果是总价较高的项目幅度甚至要更小，这样才能快速成交。

　　遭遇同样状况的还有市民小陈，她有意出售位于海珠下渡路地铁附近一套60平方米的自住小两房，售价120万元。一个多月过去了，预约看房的买家寥寥无几。该盘是楼梯楼顶楼。周峰指出，按照该盘近期成交价看，5楼-6楼的成交单价为1.9万-2万元，由此看来，还是放盘价太高导致买家无法产生看房热情。

　　中原研究部客户研究主任熊小洪认为目前楼市还处于逐渐回暖期，但回暖程度不明朗，业主不可“任性”开价，以免错失成交良机。目前市场成交有如下两种情况:一类是，楼龄较新的电梯楼物业，拥有较好生活配套、区位或学位房资源，业主心态坚挺甚至反价，客户都愿意接盘;一类是，楼龄较老的楼梯楼物业，升值空间有限，业主心态较弱，不少急需资金的业主都降价出售，而接手的多为刚需首置型客户。