央行降息降准政策接踵而至，成为东莞楼市回暖的一股春风。政策出台后，无论是楼市的成交量、楼盘的来访量、住宅的成交价格都呈现回暖的态势。央行东莞办公室的数据显示，截至2014年底，东莞市本外币房地产贷款余额是360亿元，同比增长42亿元；个人购房贷款余额达1279亿元，比上年同期增长199亿元。随后，记者走访东莞多家银行、楼盘现场，发现东莞多数商业银行执行认贷不认房政策，部分银行的首套房可执行基准利率的9.5折，额度较为宽松。

　　业内人士认为，2015年的楼市发展会呈现波动起伏趋势，今年上半年开发商应该抓紧出货机会，不然下半年房企将面临产品扎堆难以出货的窘况。

　　首套房基准利率部分打9.5折

　　记者走访东莞多家银行的营业网点，发现东莞银行、东莞农商银行、东莞工商银行、东莞建设银行等多家银行的首套房执行基准利率的水平线上，部分银行的首套房最高可达9.5折。

　　“我们银行对首套房执行基准利率，二套房的房贷利率则在基准利率的基础上上浮10%，不过若是VIP客户，或能打一定的折扣。至于放款时间，视乎资料的是否齐全，说不准放款的时间。”东莞银行南城某营业网点房贷部相关工作人员表示。

　　东莞农商银行相关工作人员表示：“我行对首套房房贷执行基准利率，若申请的客户是优质客户，其信用达标，并没有不良的记录，或能申请房贷折扣优惠。我行在10天内便可放款。”

　　东莞工商银行相关工作人员则表示，目前，该行对一手房和二手房执行房贷利率的情况不一样。一手房对首套房的房贷执行基准利率，二套房的房贷则执行在基准利率的基础上上浮10%—15%；二手房的首套房的房贷则执行在基准利率的基础上上浮5%—10%，二套房在基准利率的基础上上浮10%—15%。

　　其实，备受市民关注的莫过于房贷利率是否有折扣。据记者了解，农业银行东莞分行的首套房房贷利率可打9.5折。

　　“若客户的信用良好，我行可对首套房执行在基准利率的基础上打9.5折，二套房则在基准利率的基础上上浮10%，并不需要附加的抵押物，也没有捆绑在一起的理财产品。另外，我行提升了个贷的放款速度，若资料齐全，7天内可放款。”农业银行东莞分行相关工作人员表示。

　　东莞中原地产表示，利率市场化的效应逐渐呈现，今年的降准释放更多流动性，加剧银行之间的竞争，银行的利率优惠幅度有小幅加大，利于降低购房成本，更多的作用是转变市场预期，刺激客户积极入市。降准对客户产生积极性的心理影响，降准后也会加快按揭的审批流程，提高购房者的入市积极性。

　　购房热情高涨房贷数据增长

　　去年，央行降息后，引起了市民购房的热情，在南城从事会计工作的黄女士刚好搭上了政策的顺风车。去年第四季度，黄女士在南城购得一套总房款100万元的房子。关于贷款环节，黄女士满足申请房贷的条件，并获得银行贷款折扣优惠，在基准利率的基础上打9.5折，比之前在基准利率的基础上上浮10%的房贷，两者相较之下，其黄女士的购房成本少了好几万元。

　　据央行东莞办公室的数据显示，2014年全年，东莞金融机构人民币各项贷款余额是5332亿元，东莞市本外币房地产贷款余额是360亿元，同比增长42亿元，增量占同期各项贷款增量的7.4%，比1—9月增量占比低2.5%。

　　截至2014年末，地产开发贷款、房产开发贷款、个人购房贷款余额分别是：2.3亿元、280亿元和1279亿元，房产开发贷款和个人购房贷款余额分别比去年同期增长27亿元和199亿元。房产开发贷款增量比1—9月增量占各项贷款的比例低3.8%，个人购房贷款增量比1—9月增量占各项贷款的比例低7.05%。

　　从以上数据可看，去年房贷数据呈现增长的趋势。

　　东莞中原地产认为，央行降息能直接减少开发的融资成本，银行可贷额度增加，市民购房的成本也会减少，增强市场预期信心。从去年“9·30”央行松绑限贷、央行降息等诸多利好信号的释放后，第四季度楼市迎来快速反弹，对提振客户入市信心有一定的积极性作用。

　　华泰证券俞平康认为，2014年第四季度降息之后，名义贷款利率终于下行。但通缩状况在去年四季度出现了超预期恶化，因此，降息仅降低了名义利率，对于私人部门而言实际利率却继续快速上行。

　　另外，俞平康认为，居民房贷利率显著下行，地产部门政策性回暖：去年四季度居民住房贷款利率从三季度的6.96%下行至6.25%，降幅达71BP，相较一般贷款利率、票据利率降幅最显著。“9·30”地产新政以来，地产部门呈现回暖，销量回升，居民房贷较快增长。华泰证券判断，货币政策对地产部门会进一步友好，地产投资有望在今年第二季度初企稳。