“整个商业地产确实是过度泛滥的。”有业内操盘手向记者表示,三线城市的商业地产项目,产品逻辑、成本管控和运营模式需要创新突破。

　　值得注意的是,在全国各地政府祭出各种新政加快房地产行业去库存之际,非一线城市的非住宅库存实际上才是“难啃的骨头”,商业类项目,出现大量积压。在福建,政府甚至出台政策改变商业用地性质,来加快去商业类房产库存。

　　据估算,非住宅库存占用的资金规模约有十余万亿元。即使对于一线城市来说,商业项目也是良莠不齐,其中不乏高空置率的商场。

　　非住宅库存难盘活

　　记者近日曾实地调查位于北京铁道大厦附近的某商场,记者走遍商场发现,除了星巴克和两三家餐厅还在营业外,其他商铺基本是空置状态,货柜空空如也,商场无人光顾,一片萧索。

　　“这些商家都退租了,半年前这个商场基本就空了。”某位在此工作的人士向记者如是透露。

　　作为一线城市的北京,有些商场尚且如此,部分非一线城市的商业地产项目压力则更大。

　　“三线市场经历了这么多年的变化,百货行业逐渐萧条,8年前很好的项目现在基本都没什么了,随着万达等大型商业地产公司渠道下沉到三线城市,其他开发商手里的地怎么办?”在以“创新突围洞见未来”为主题的中国商业地产行业发展论坛2016年会在上,北京上品管理公司总经理白雪峰表示,折扣业态,加上线上线下一体化运营,这是未来三线城市商业地产市场重要的盈利模式。

　　红星商业董事长助理兼投资发展部总经理陈煜则称,对物业而言,长期持有在手上,对企业的现金流和融资成本都有较大的压力,对商业管理来说,就是轻资产撬动重资产。“对于开发运营之后的资产证券化而言,我把开发的物业项目联合信托机构成立一家基金公司,合作管理物业,约定融资计划、为业主提供固定回报,这就实现了一定程度的证券化。”

　　同时,陈煜表示,公司也关注三四线城市商业地产项目,“我们在一线城市布局之后,会关注这些城市周边的三四线城市,用城市群带动三四线城市发展布局,但三四线城市要做轻资产,也面临挑战。”

　　“在三线城市,我认为市场空间是很大的,只要你能做到尽量的差异化和精品,我想市场是可以非常好的。”正荣集团商业总经理张子玉表示,创新地增加体验非常重要,比如在正荣的某项目中,“买够两百元,可以免费去拍照”,而体验性业态虽然投资成本大,运营成本高,但这些都能够增加了商场黏性;另外,提高智能化,做服务产业化。”

　　资本并购加速行业分化

　　值得关注的是,专注于一线城市的开发商也正在将商业业态下沉至非一线城市。北辰实业总经理曾劲在接受记者采访时表示,北辰一直是以北京为中心在发展,但近三年的时间,北辰已经进入武汉、杭州、南京、苏州、长沙等全国十个城市,共有20多个项目,其中不乏大体量的商业地产项目。

　　北辰相关负责人向本报记者表示,北辰在长沙550万平方米的超大体量项目中,有80万平方米为商业类业态。不过,曾劲向《证券日报》记者坦言,北辰正在整合商业资产,但并不是要退出商业业态开发运营。在北辰的整合计划中,除了要引入商业运营能力更强的机构合作外,不排除出售或出租一部分商业资产,达到盘活商业资产的目的。

　　据中国商业地产联盟发布的《中国商业地产行业年度发展报告》显示,受电商冲击、消费需求缩减等影响,多个传统商业项目经营或销售情况恶化甚至持续亏损。与此同时,一些具有专业运营能力的集团、基金却顺势发展壮大,并伺机收购,扩大并巩固疆土,行业洗牌愈演愈烈。目前市场上有抛售意愿的商业物业数量明显增加,但由于开发商对商业物业价值不切实际的高估,导致大量的项目待价而沽,有价无市。但业界普遍认为,未来商业地产资产洗牌的高峰期即将来临。

　　对此,商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平称,2015年商业地产行业呈现整体困难。如商业规划失控,许多地产商业项目供应量过大,也有电商冲击、经济下行等外部因素。

　　王永平表示,行业分化重组加剧。一年内,仅北京城就出现了四大并购案,与此同时,以万达为代表一批专业和知名开发商开始尝试轻资产模式,行业分工出现有轻有重,开发、资本优势开始让位运营,回归商业本质。