上海深圳出楼市调控新举措

　　3月25日，上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。首先是从严执行住房限购政策，非上海本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限为满5年；其次是从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；最后则是严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。上述措施可谓严厉。之前多数地方政府为了去库存而释放的政策利好，在上海基本不适用，同时还严格抑制外地人购房、提高二套房首付比例、严禁加杠杠购房。

　　就在上海发布新政的同一天夜里，深圳市政府也出台楼市调控最新政策。相比上海，深圳楼市政策相对温和。一是非深户购房社保1年改3年；二是首套房贷款还清，二套房首付最低四成（此前是三成）。此外，二线城市武汉也加入调控城市行列。

　　沪深限购让投机者清醒清醒

　　这轮楼市的急就章就是杠杆市，需求的投机讨巧性昭然若揭，为刚卖了房准备换大房子，却突然发现自己没有买房资格者叫屈，基于个体情感值得同情。但这些看上去有些急就章式的楼市政策，没准真的对满脑子购房保值增值者，是一种救赎。现在为限购政策而叫屈者，普遍的认知是错过了这次机会，下次就要支付更多的代价；但这次由杠杆撬动起来的房市，炒作的就是这种心理预期，一旦这种以做短期、炒预期的杠杆市，最敏感的预期和杠杆遭到了破坏，房市不免如去年的股市，出现踩踏事件的发生可能。真若如此，这次的调控尽管不优雅，但对投机讨巧者也就算是一个救赎了。

　　去年深圳房贷高达2151亿元的增量（比2009年高出一倍有余），让决策层看到杠杆市的粗暴，其中首付贷的出现，大户在跑，楼市流动性存在不小的漏斗，更是凸显出杠杆市的脆弱和风险的急速聚集。因为越来越多的迹象显示，基于杠杆炒作起来的楼市，很多大户在出货，且获利的资金实际并没再次进入楼市，楼市的信用实际已呈边际递减态势。事实上，楼市流动性的断裂已注定，只是没有人能给出准确的时点，很多被捂热的中产换房需求，尚不知自己所接的棒可能就是最后一棒。

　　当前一线城市的房产新政，尽管有些简单粗暴，但提前限制了房市杠杆的膨胀，部分地缓解了楼市风险。可以预见，抽调杠杆后的房市，房价回落也会随之出现，楼市会逐渐进入痛苦的调整周期。

　　沪深楼市调控新举措既是降温也是纠偏

　　上海楼市调控陡然趋严，是有其市场逻辑的。近一段时期的上海楼市呈现出热得发烫的态势，这既有楼市去库存利好政策的刺激与传导，也与上海这个城市一贯的吸引力有关。但上海楼市的热——当然也包括京、穗、深乃至紧随其后的杭、宁等准一线和二线城市——并非中央对楼市去库存工作的重点。因为这些城市基本不存在库存积压的情况，至多是个别商业楼盘有些过剩。

　　当前，全国楼市相当分化和紊乱。楼市的库存主要仍分布在三四线城市。2月份的70个大中城市统计数据表明，一线城市楼价涨得最快，二线城市也受到了传导，但是三、四线城市市场依然萎靡。像上海新建住宅价格比前月上涨2.4%，同比去年上涨20.6%，二手房环比涨幅达到5.3%，同比上涨20.3%。在这样令人咋舌的涨幅之下，上海调控楼市是符合市场逻辑的。

　　一线或个别二线楼市的楼价虚热，也凸显中国投资者缺乏更有效的创富途径。紊乱的股市令人心有余悸，买房尤其是在一二线城市购房，才能让人觉得稍感安慰。

　　但这并非楼市治理的重点，今年楼市工作的重点依然是三四线城市楼市的去库存，为此一二线楼市的调控政策也应配合有效去库存这一中心工作来展开，至少是不给整个大局添乱。