一、中国住房租赁市场现状分析

　　截至2015年年末，我国流动人口总量约2.47亿人，约占总人口的18%，其中，外出农民工和异地就业大学毕业生是流动人口的重要组成部分。统计局数据显示，2015年，我国外出农民工数量接近1.69亿人；教育部数据推算，2014年，我国异地毕业就业大学生数量接近700万人，均保持高位稳定。

2008-2015年全国外出和本地农民工数量（亿人）

2004-2015年全国高等教育毕业生数量（万人）

　　然而，流动人口的住宿情况却不容乐观。对于外出农民工而言，外乡从业回家居住的占比从2008年的8.5%逐年快速提升至2015年的14%，同时，务工地自购房的占比则一直维持1%的低位水平，因此租房是外出农民工解决就业地住宿的主要方式，约37%的外出农民工合租或者独立租赁住房，规模超过6200万人/年。对于异地就业的大学毕业生而言，特别是在一线和重点二线城市工作的，考虑到目前的房价水平，毕业后的前3年基本以租房为主，规模如前测算约700万人/年。

2015年中国外出农民工住宿情况

2008-2015年外出农民工在务工地购房占比

2008-2015年中国外出农民工租房人数（万人）

　　租房需求强劲使得重点城市的房租成本逐年上升，不过从整体来看，租金涨幅相对低于房价涨幅。根据中原地产的数据，从2008年1月到2016年4月，北京、上海、深圳、广州、天津、成都的二手住宅租金成本累计升幅分别为43%、105%、76%、59%、49%、6%，而同期一手住宅成交均价累计涨幅分别为165%、187%、231%、37%、82%、38%。整体而言，对于流动人口而言，租房相对于买房是其解决短期住宿问题更为合理的选择。

2008-2016年重点城市二手住宅租金指数

重点城市租金指数和住宅均价累计涨幅对比

　　二、中国住房租赁行业发展趋势预测

　　1、此次国务院的政策文件也旨在鼓励住房租赁消费，并且为租房住宿的群体提供了非常重要的优惠措施和便利条件。首先，《意见》要求“落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。”我们认为，从经验上看，住房公积金的可提取规模对房租的可覆盖比例要高于购房按揭贷款，能切实减轻承租人的租金负担，特别是对于低收入租房人群。

　　其次，《意见》特别强调，“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”，而原先在《居住证暂行条例》（2016年1月1日起实施）的规定下，县级以上的地方政府为居住证持有人提供的基本公共服务中，并没有直接包含医疗服务。

《居住证暂行条例》中居住证持有人享受公共服务和便利内容

　　2、目前的住房租赁市场上，房源供给主体可以分为三大类，第一是地方政府此前建设并管理的公租房、廉租房；第二是住房租赁企业集中建设并提供的出租住房，包括万科长租公寓、优客逸家、寓见、自如、青客公寓等；第三是个人房源出租，主要由房地产中介机构来撮合承租人和出租人。

　　3、政府层面上，公租房、廉租房（从2014年起，各地公共租房和廉租住房将并轨运行，以下统称公租房）是我国住房保障房体系中的重要一环。根据财政部的数据，我国累计建设的公租房合计近千万套。近年来，各地逐步转变了公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举，减少了公租房的建设量，转向给予家庭租赁补贴的保障方式。而在《意见》中，除了进一步明确推进“公租房货币化”之外，对已经建成的公租房，首次要求提高公租房的运营保障能力，“鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平”。

　　我们预计，未来更多的专业住房租赁机构将为地方政府运营管理公租房，合作模式可能以成本加成的模式为主，地方政府支付给专业机构的报酬来源，可能包括公租房建设预算、土地出让收入、税收收入等。

　　4、住房租赁企业方面，主要集中在长租公寓租赁市场，根据房屋来源和经营模式可以分为集中式出租和分散式出租两大类。集中式出租通常是指运营商获取整栋现有项目、或其中的几层，统一品牌标准、装修标准、配备家政服务，按套整体出租，类似于7天连锁酒店的长租版，收入来源包括租金和物业管理费，典型代表是万科的长租公寓业务，即万科驿。分散式出租是指运营商从分散的业主手中收集房源（为保证房源稳定，运营商通常和业主签下为期3-10年不等的租赁合同），再对其配置统一的家居设备和服务，将一间套间拆分为几个单间进行出租，收入来源主要是租金，不提供物业管理服务