“地王”们现尴尬困局

　　同一天，天津市亦紧随北京步伐，高调宣布新政。在限购方面，对于外地户籍限购一套；在商贷首付比例上，限制外地人商业贷款首付比例不低于40%。

　　“我们可以预见，当投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也结束，市场调整期正式拉开帷幕之后，届时，有多少房企受制于投资市场拉动而产生的‘地王’，又有多少房企有苦难言”。

　　法治周末记者 代秀辉

　　“早就该降温了。”

　　在家过假期的孟涛，听闻济南出了新的楼市调控的政策，心里顿时感觉莫名的爽快。

　　10月2日，济南市发布了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）。

　　《通知》显示，在限购方面，外地户籍购房者限购一套，本地户籍拥有3套及以上房的购房者禁购；在商贷首付比例方面，“首套最低首付30%，二套40%”；如果是公积金贷款，那么家庭最高额度由70万元降至60万元，个人由40万元降至30万元，第三套则不提供贷款。

　　对于济南的房价，孟涛可以说是感触颇多。半年前，在济南找到工作的孟涛考虑在济南定居，买一套住房就成了他的一桩心事。

　　“涨得让人心里发慌啊！”孟涛说，“这半年来，济南的各个楼盘可以说是一天一个价。”

　　孟涛拿给法治周末记者的一份他统计的房价表，印证了他的说辞。

　　济南万科金域华府，1月成交均价为每平方米9700元，而8月成交均价则涨为每平方米19000元，上涨96%；济南景和山庄，1月成交均价为每平方米7400元，而8月成交均价则涨为每平方米16000元，增幅116%。

　　飞飙的房价让孟涛的购房计划望而却步。孟涛自己心里盘算，“调控政策一出，房价总该降降了吧”。

　　21城市发布楼市新政

　　实际上，济南市并非唯一一座在国庆长假期间出台楼市调控政策的城市。

　　法治周末记者梳理了国庆小长假期间，陆续出台楼市新政的城市及情况。可以说，国庆期间，楼市俨然变成了“密集调控周”。

　　统计结果显示，截至10月8日，已经有21个城市陆续出台新的房地产政策。

　　这21个城市分别为北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山、南昌。

　　9月30日，北京市率先打响第一枪。

　　北京在新楼市政策中要求，在北京购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）；此外，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　北京楼市调控政策一出，犹如一盆冷水泼到炙热的钢板上。

　　一个有趣的数据印证了楼市的骤冷。公开资料显示，10月7日北京网签套数仅为12套；其中现房成交套数仅为两套。而此前的9月30日，北京一手住宅成交套数曾高达452套。仅仅一周，前后相差226倍。

　　同一天，天津市亦紧随北京步伐，高调宣布新政。在限购方面，对于外地户籍限购一套；在商贷首付比例上，限制外地人商业贷款首付比例不低于40%。

　　继北京、天津，各地楼市调控政策便如雨后春笋般冒出。10月1日，郑州、成都宣布新政；10月2日，无锡、济南、合肥宣布新政；10月3日，武汉、苏州；10月4日，深圳、广州……

　　“这次调控整体来讲是有精密部署的调控，力度是比较大的。”对于近期楼市政策的变化，上海易居房地产研究院总监严跃进对法治周末记者说。

　　而对于未来还将有多少城市加入到楼市调控的队列中，中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访中预测将达到20至30个；“主要包括两类：房价已经明显上涨的一二线城市包括周围辐射区；房价可能上涨的城市也会跟风出台部分政策表态”。

　　为楼市降降温

　　“这一轮楼市调控密集来袭，主要目的是为了打击炒房，抑制房价的过快上涨。主要是从这个角度来进行的。”严跃进说。

　　法治周末记者统计的2016年13家上市房企在不同季度的销售情况也反映了当下的楼市呈现过热的景象。

　　2016年第一季度中，除了万达商业以外，12家上市房企的销售金额增幅均超过了60%以上。这其中，恒大地产在第一季度增幅高达115%，碧桂园增幅高达162%，保利地产增幅高达131.35%，金地集团甚至增至206.5%。

　　转至今年上半年的销售情况。13家上市房企的销售增幅虽然有所下降，但依然有金地集团、恒大、万科、碧桂园高增幅引领。

　　2016年前三季度销售情况，再次将销售金额的增速拉至今年第一季度的水平。

　　具体而言，恒大地产、万科、碧桂园在前三季度销售中突破两千亿元大关，分别为2805.8亿元、2629亿元、2139.3亿元，增幅分别为117.9%、46.83%、158%。此外，华夏幸福、金地集团、融创中国、龙湖地产亦增长迅猛，增幅分别为98.95%、84.66%、98.89%、85.54%。

　　“这样一个调控某种程度是对市场有影响的。很多购房者可能在这个时期不一定会购房，策略上会发生变化。部分城市交易量会出现下滑。”严跃进说，“可以说，这一轮楼市调控就是为了给炙热的楼市降降温。”

　　此外，在同策咨询研究部总监张宏伟看来，在从今年前三季度房企销售表现来看，虽然表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段，但仍然存在一些运营方面的问题。比如总负债、资产负债率呈现偏高状态，速动比率处在不合理区间。“现在政策趋紧，出现调控转向，预计明年楼市将迎来调整期。”

　　拿“地王”房企或现困局

　　那么，近期密集的楼市调控会对身处其中的房企产生怎样的影响呢？

　　“按照房地产周期判断来看，6至8个月之后也就是2017年年中开始，伴随着供应量的增加，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2016年年中出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及‘地王’频出的板块极有可能率先降价。”张宏伟判断。

　　在这样的境况之下，张宏伟推测，“伸长脖子欲涨价的‘地王们’可能陷入困局”。

　　“由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，去年下半年至今已经出让的地王项目如果打算2017年入市，那么也就意味着这些项目很难通过房价上涨获得收益。”张宏伟认为，“也就是说，去年下半年至今的的地王项目如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损的，拿地王的企业也有可能因为地王陷入困局。”

　　“我们可以预见，当投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也结束，市场调整期正式拉开帷幕之后，届时，有多少房企受制于投资市场拉动而产生的‘地王’，又有多少房企有苦难言！”张宏伟直言。

　　与此同时，在张宏伟看来，伴随着新一轮的密集楼市调控，部分房企将会在并购整合大潮中退出楼市。这包括部分拿“地王”的房企在内，还有部分金融机构“降杠杆”资金链或断裂被收购或整合的房企、央企与品牌房企并购整合下的部分中小房企、非专业的跨界进入楼市的房企、积极转型中的房企、地方政府集中整治僵尸房企。