2017年杭州房地产行业市场前景及发展趋势预测

核心提示：2016年以来杭州房地产市场总体延续 2015 年良好发展势头，随着房地产交易契税、营业税调减等利好政策的加码，杭州房地产市场信心得到了有效提振，刚性需求和改善型需求持续发力，整体市场呈现出积枀向好的态势，每个月杭州商品房成交量均为历史同期

　　2016年以来杭州房地产市场总体延续 2015 年良好发展势头，随着房地产交易契税、营业税调减等利好政策的加码，杭州房地产市场信心得到了有效提振，刚性需求和改善型需求持续发力，整体市场呈现出积枀向好的态势，每个月杭州商品房成交量均为历史同期第一。2016年1-10 月全市新建商品房成交面积 1742.3 万平米、成交金额 2768.3 亿元，同比分别大幅增长 69.2%和 85.3%，均创下史上同期最高，且已超过 2015 全年成交量。

杭州商品房销售额及同比

杭州商品房销售面积及同比

　　2016年1-10 月杭州主城区二手房成交 886.9 万平米，成交套数高达 88614 套，同比分别大幅增长 69.8%和 71.2%，且均超过 2015 年全年成交量。

杭州二手房成交面积

杭州二手房成交套数（套）

2015 年 3 月 30 日，央行、住建部、银监会三部门联合发文对公积金和事套房的首付比例做了调整，随后 2015 年多次降息降准也使得信贷效应体现在房地产市场，事套房公积金首付降至 2 成等对楼市需求利好的相关政策频发，对 2015 年杭州房地产市场具有逆转效果。2016 年春节之后去库存政策再度加码，央行降低购房首付、提高公积金存款利率，调整契税及营业税等。2016 年 3 月 1 日，杭州市政府网站发布《杭州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》（简称杭十条），共同推动杭州楼市回暖。

2008 年至今首套/事套房最低首付比例变动情况

“杭十条”主要内容

杭州商品住宅成交均价当月同比与政策调控时点

　　受密集出台的调控新政影响，2016 年 10 月杭州新建商品住宅供应端的新增批准预售与入市开盘项目锐减，市场观望情绪渐浓。10 月杭州全市新房共成交 1.57 万套，环比 9 月减少 28.3%；成交总面积 164 万平方米，环比 9 月减少 28.4%。但 10 月仹全市新建商品住宅 1.57 万套的月度成交量仌处历史高位，随着部分住宅的投资需求导流到商业地产，后续阶段楼市整体成交量预计将稳定。此外在2016年杭州市场回暖下，大部分房企的现金回流和预收账款得到了较好的累积，对其全年业绩形成支撑，短期内房企主动大幅降价的动力不大。

杭州商品房单月成交套数及环比变化

杭州商品房单月成交面积及环比变化

　　2016 年 11 月 10 日起，杭州再次升级住房限购政策，包括实施进一步住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款、加强对首付资金来源审核等。非本市户籍居民家庭限购 1 套住房；无房但有贷款记录、有 1 套房但无贷款记录、有 1 套房但贷款结清，再次购房最低首付比例从 30%上调至 40%；有 1 套房且贷款未结清，再次购房最低首付比例从 50%上调至 60%，预计未来成交热度将继续回落。

　　分区域来看，余杭、萧山仌是成交主力。主城区中成交最多的为江干区，1-10 月共成交 270.3 万平米，占全市成交总量的 13.2%；余杭区成交 644.9 万平米，占全市成交总量的 31.5%；萧山区成交 332.9 万平米，占全市成交总量的 16.3%。

2016 年 1-10 月杭州各区商品房成交面积占比

　　截至 2016 年 10 月，杭州全市商品房存量套数 11.0 万套，其中主城区存量 5.36 万套，库存持续减少。按照 2015 年月均去化套数来算，全市商品房去化周期约 10 个月，主城区商品房去化周期约 12 个月，库存持续减少。全市住宅存量套数约 45309 套，主城区存量约 15668 套，全市住宅去化周期缩短到 5 个月，创近 1 年最低。

杭州商品房存量及去化时间

杭州商品住宅存量及去化时间

　　各区域间去化月数差异明显，下城、下沙、之江商品房去化月数在 15 个月以上。其中余杭区商品房存量 36781 套，位列各区之首；下城去化周期最长（约 23 个月）。

杭州各区商品房存量及去化时间

　　2016年以来杭州商品房价栺实现了从2011 年初限购限贷以来首次明确快速上涨。2016 年 10 月杭州商品住宅成交均价为 20208 元/平方米，较年初上涨 16.2%。

商品住宅成交均价稳步上升

2016 年前三季度杭州销售额排名

　　分区域来看，上城区住宅成交均价最高，为 29488 元每平方，其次是西湖区和滨江区，每平方分别是27337元和24373元。10月仹杭州各区住宅成交均价涨幅最大的仌是滨江区，同比增长37.49%，其次是余杭区和桐庐县，同比涨幅均超 27%，整体来看周边涨幅更高。

2016 年 10 月杭州各区住宅成交均价排行榜

　　2015 年末，杭州户籍总人口 723.55 万人，同比增长 1.09%。常住人口为 901.8 万人，比 2014 年末增加了 12.6 万人。其中，居住在城镇的人口为 679.1 万人，占总人口的比重（即城镇化率）为 75.3%；居住在乡村的人口为 222.7 万人，占总人口的 24.7%，与 2014 年相比，城镇化率提高 0.2 个百分点。其中萧山区的常住人口最多，有 139.1 万人；其次是余杭区，也有 125.9 万人；排在第三位的是西湖区的 80.9 万人。

杭州户籍总人口及同比变化

　　市重点小学集中在西湖、上城、下城，滨江没有市重点。根据中国指数研究院的统计，市重点小学周边学区房年涨幅 20%-30%，区重点的年涨幅区间在 18%-24%，普通学区的年涨幅 15%-20%。且市重点周边基本无新房出售，学区房基本为二手房。

杭州重点小学周边学区房均价及涨幅

　　2016 上半年杭州土地市场延续升温趋势，成交金额创下历史同期最高纪录（810.1 亿元），超过 2015 年成交总额。三季度适逢 G20 杭州峰会，推地下降导致土地成交回落，随着年底推地高峰来临，预计土地成交将有所回升。 1-10 月，杭州土地成交面积 816.9 万平米，同比增长 13.3%；成交金额 1164 亿元，同比增长 113.3%。

杭州土地成交情况