发展租赁专业机构也多次在中央会议和相关文件中提及。2016年中央经济会议提出“鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”；2017年中央经济会议提出“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”。2017年7月18日，住建部、国家发改委、公安部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。在国家大力推行“租售并举”、规范我国租赁市场的宏观战略下，机构专业化管理势在必行。

　　2016年我国流动人口总数已达2.45亿。这部分人群受收入水平、户籍因素等限制，居住方式以租房为主，为我国租赁市场的主要群体。2013年流动人口家庭中租住私房的比例为67.3%，按照流动人口中68%的比例租房计算，约有1.67亿流动人口需要租房。近五年的高校毕业生人数约0.36亿人。假设其中70%在就业地落户且80%在租房，合计租房人数0.2亿。

高校毕业生在人数（万）

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　　近年来房价和租金涨幅的逐渐分化，部分居住需求被动从购房市场外溢到租房市场，购房者的首置年龄被推后，流动人口、高校毕业生停留在租房市场的时间拉长。随着房价高企对购房者的挤出效应，租房比例还会提升，租房将成为未来城市新居民解决居住需求的主要途径。

　　一线城市租金和房价分化加剧

北京二手住宅租金指数走势

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上海二手住宅租金指数走势

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深圳二手住宅租金指数走势

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　　流动人口按照户均（每户2.6人）年租租金2万元、高校毕业生人均年租金1.2万元计算，大致判断当前租金规模在1.52万亿水平，对应8400万间的租赁房屋需求。未来五年按照租房比例和租金价格分别上涨10%的比例测算，五年后全国租赁市场规模约1.85万亿，租赁房屋9240万间。按照30%机构化的比例假设，未来机构专业管理的长租公寓大约2800万间。

租赁市场规模及长公寓测算

-
项目
-
计算公式
流动人口
流动人口（亿人）
2.45
A
流动人口租房比例
68%
B
租房流动人口（亿人）
1.67
C=A*B
户均人数（人/户）
2.6
D
户数（亿）
0.64
E=C/D
户均租金（万元/年）
2
F
流动人口租金规模
1.28
G=E*F
高校毕业生
五年高校毕业生（亿人）
0.36
H
租赁比例
0.56
I=70%*80%
高校租赁人口（亿人）
0.2
J=H*I
人均租金（万元/年）
1.2
K
高校毕业生租金规模
0.24
L=J*K
租金规模
当前总租金规模（亿元）
1.52
M=G+L
五年后租金规模（亿元）
1.84
N=M*1.1*1.1
间数规模
租赁需求间数（万间）
9240
O=(E+J)*10000*1.1
机构比例
30%
P
机构长租公寓间数（万间）
2772
Q=O*

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　　长租业务顺势而起，以集中式为核心，多模式发展

　　长租公寓经营模式分为集中式及分散式。1）集中式指的是企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式。2）分散式则指的是企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式。由于各长租公寓的用户定位、运营方式和资金实力等方面各不相同，因此采用的公寓模式差异较大。

集中式和分散公寓

-
集中式出租
分散式出租
物业获取
一般获取整栋物业，获取方式比较多元化，可以独立开发，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式
一般从分散的个人业主处获得物，取方式是签 订长期包租合同（ 3-5
现金流
前期的资金投入较大
前期资金投入较小，且可通过控制租金支付频率来实现“滚雪球”式包租
管理成本
容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力成本较低
在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本
业态特点
标准化程度相对更强，租客的集聚和公共空间的安排使得集中式公寓具备较强的社交属性
由于房源区位和形态差别较大，公寓标准化程度较低，社交属性较弱
典型品牌
万科泊寓、龙湖冠寓、世联红璞公寓等
链家自如、我爱我家相寓、优客逸家等

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　　今年在政策和资金支持下，长租公寓遍地开花，开发商、创业企业纷纷加速公寓布局。根据统计，到2015年底国内拥有规模公寓企业超过500家，全国的长租公寓规模大概在300-500万间。从规模上看，分散式企业较容易快速拓充房源数量，如从房地产服务中介出身的链家自如和我爱我家的相寓。但从运营角度看，分散式管理难度大，因此一般创业公司、开发商主要选择集中式模式。