一、房地产行业库存基本消化

　　2010年至2013年为房地产行业库存积累阶段，百大城市成交土地规划建筑面积为59.1亿平米，而商品房销售面积仅为 45.6 亿平米，库存净增加 13.5 亿平米；2014年成交土地规划建筑面积与商品房销售面积基本持平；2015年至 2017年为房地产行业库存去化阶段，百大城市成交土地规划建筑面积仅为 28.6亿平米，而商品房销售面积高达 41.6亿平米，库存净减少13亿平米，基本等于前面净增加的库存，数据清晰显示行业库存基本消化。

　　从2017年月度数据来看，除前两个月以外，每月商品房销售面积仍然远高出成交土地规划建筑面积，行业去库存仍在持续进行中。

　　分区域来看，各大区域过去几年基本都达到去库存目的，不管是落后地区还是发达地区。但从市场容量来看，北方市场有所萎缩，而南方市场有所增长。

2008 —2017年成交土地规划面积与商品房销售面积

数据来源：公开资料整理

2017年成交土地规划面积与商品房销售面积

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华北成交土地规划面积与商品房销售面积

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东北成交土地规划面积与商品房销售面积

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华东成交土地规划面积与商品房销售面积

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华中成交土地规划面积与商品房销售面积

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华南成交土地规划面积与商品房销售面积

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西南成交土地规划面积与商品房销售面积

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西北成交土地规划面积与商品房销售面积

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　　二、行业资金持续回笼，尤其是华东华南

　　2011年至 2015年房地产行业处于持续高投入阶段，累计投入资金 41.1万亿元，而回笼资金仅 36.8万亿元，净投入 4.3万亿元；2016年至 2017年行业处于资金回笼期，累计投入资金 19.3万亿元，而回笼资金 22.1万亿元，净回笼 2.8万亿元，一定程度上减缓房地产行业的资金压力。

　　从区域上看，近十年来只有华南和华东两个区域是资金净回笼，其他区域都是资金净投入，即便是近两年大力去库存的情况下，这些区域资金回笼也不理想。只有区域市场具备合理造血功能，这样的区域市场才具备可持续发展能力，我们相对看到华南和华东两大区域市场房地产行业的发展。

房地产开发投资完成额与商品房销售额

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华北房地产开发投资完成额与商品房销售额

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东北房地产开发投资完成额与商品房销售额

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华东房地产开发投资完成额与商品房销售额

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华中房地产开发投资完成额与商品房销售额

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华南房地产开发投资完成额与商品房销售额

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西南房地产开发投资完成额与商品房销售额

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西北房地产开发投资完成额与商品房销售额

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　　三、预计房地产投资增速平稳，华东华南市场好于全国

　　前几年由于房地产行业库存较高，成交土地规划建筑面积持续下滑，导致房地产开发投资增速持续回落；但经过两三年去库存之后，整个行业状况大幅改善，开发商也开始积极补库存，2017年前 10月，全国成交土地规划建筑面积同比增长20%，在这种情况下，我们预计房地产投资增速出现前几年持续下滑的可能性不大，预计平稳为主。

　　区域上来看，由于人口流动和经济发展水平的原因，华东华南商品房销售面积全国占比已经从 2011年的 40%大幅提高至目前 50%，从而带动开发商把资源往这两个区域倾斜，这两个区域成交土地规划建筑面积占比也从 2011 年的49%大幅提高至目前的 57%，房地产投资全国占比从 47%提高至 52%。社会发展推动这个趋势持续推进，认为未来华东华南房地产市场会好于全国，房地产投资增速也就会高于全国。

成交土地规划建筑面积增速与房地产投资增速

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华东华南市场房地产相关指标全国占比情况

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