2017年下半年以来，全国楼市开始全线进入调整周期：全年一线、二线和三线城市商品房销量分别同比下降29%、下降1%和上升14%，土地购臵量分别同比下降3%、下降6%和27%。其中，三线城市由于棚改货币化安臵的持续效应增速仍在相对高位，而二线城市楼市和地市双双出现下滑，对地方财政来源和经济增长均形成较大压力。

各线城市房地产销售面积增速

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各线城市土地购臵面积增速

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各线城市房地产销售额增速

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各线城市房地产投资额增速

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　　2018 年1 月，兰州等地开始边际放松房地产政策，取消部分区域的限购；另一方面， 2017 年下半年以来南京、郑州、长沙、武汉等多个二线城市配合出台人才引进新政，降低外地人才落户和购房门槛以保障合理住房需求。在因城施策的背景下，部分二线城市的房地产调控政策已出现边际拐点。

　　预计更多二三线城市有边际松绑的需求，尤其是债务率高、投资依赖度较高、财务自给率低且土地财政依赖度高的城市。

部分二线城市商品房销售面积增速

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部分二线城市土地成交规划建筑面积增速

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　　在今年金融去杠杆和地方融资收紧的大背景下，全国和地方财政压力将上升，区域房产和地产调控政策仍有继续边际宽松的需求，主要由于：

　　1）基建和房地产作为固定资产投资的主要组成，是支撑全国经济增长的重要力量，分别占比全国固定资产投资比重近1/4，而前者高位回落或将触发后者托底的需求；

　　2）估算基建资金来源中，债务融资和财政支出各占1/3，前者规模收缩将触发后者补位的需求，而土地出让收入占政府财政约40%，且以土地出让收入偿还的地方债务余额占比近40%。因此，目前短期调控政策已边际见底，部分过严的行政措施将让位于长效机制，全年行业政策基调重点或将从抑制资产泡沫转向支持合理租住消费，龙头估值修复空间将打开，重申房地产板块强于大市的评级，建议关注本文中所提的债务率高、投资依赖度高、土地财政依赖度高的二三线城市的楼市政策变化。