一、17-20年年化新增需求约1346万方/年，供需缺口约433万方/年

从需求端来看，需求可以简单拆分为刚性需求和改善性需求。其中刚性需求对应城市新增人口进入所带来的购房/租赁需求，改善性需求则对应存量家庭人均居住面积的提高。在根据测算，估计深圳2016年年底人均住房建筑面积21.1平/人，非原住常住人口约1321万人，将在这个数据的基数上，估算17-20年的住房需求量及潜在的供需缺口规模，其中关于人口增量及人均居住面积提升的假设如下：

首先，根据2016年深圳统计局测算数据，深圳常住人口将由2015年的1306万人增至2020年1484万人，5年新增常住人口178万人，基于这个数据，同时扣除2016年常住人口净流入量52.97万人，预计2017-2020年新增常住人口约为125万人。

其次，人均居住面积提升方面，根据《深圳市住房建设规划（2011-2015）（征求意见稿）》，深圳“十一五”期间人均居住面积较“十五”提升2.6平，以此提升速度推算，假设2020年深圳人均住房面积提升至23平米。

综合上述，可以计算出，2017-2020年对应新增常住人口所带来的刚性需求达到2875万方（125万人*23平/人），而对应存量人口居住面提升所带来的改善性需求达到2510万方（（23-21.1）平/人*1321万人），合计2017-2020年新增需求达5385万方，年化新增需求约1346.3万方/年。

而在供需缺口测算方面，估算出2017-2020年居住用地供地计容建筑面积3654.4万方（其中商品住宅2751.9万方，保障房902.5万方），年化供地建筑面积约913.6万方/年，结合上面估算的17-20年深圳年化新增需求约1346.3万方/年，由此推算，2017-2020年期间，深圳住房年化供应缺口约433万方/年。

2017-2020年深圳住房供需缺口分析

数据来源：公开资料整理