一、中国房地产行业销售情况

　　房地产销售一方面决定了房地产商现有的库存水平，进而决定了房地产商补库也即拿地和新开工的动力；另一方面，房地产销售通过按揭贷款、预收款和定金影响企业的回款情况，进而影响企业拿地和新开工的实力。高库存下，销售的下滑先使得新开工下滑，进而拉低拿地而使得房地产投资下降；低库存下，销售下降对拿地和新开工的影响较弱。房地产销售领先土地购置面积1.5年左右。房地产销售对房地产商拿地有指导作用，房地产销售增速较高，房地产商的库存被快速消耗，开发商需要新购买土地并开工来逐渐增加库存。从历史数据看，开发商从拿地到销售的时间间隔约为1.5年，两个拿地的高峰间隔约为3年。

资料来源：公开资料整理

2017年房地产投资各分项占比

资料来源：公开资料整理

　　二、房地产销售放缓，拿地小幅下降

　　房地产新开工增速连续两月回升，库存继续去化。 2018年1-4月房屋待售面积下降至5.67亿平米，降幅16.0%，降幅较1-3月略低，房地产库存去化的趋势依然持续。而1-4月购地增速在-2.1%，从去年的高增速逐渐下降。在低库存和前期高拿地的情况下，2018年房地产投资增速不必悲观。

房屋新开工面积增速小幅放缓

资料来源：公开资料整理

土地购置面积增速转负

资料来源：公开资料整理

待售面积持续下降

资料来源：公开资料整理

　　二、2018年中国房地产投资不用悲观

　　2018年地产投资转负的概率非常小。 历史上三次潜在库存销售比出现大幅下降，2005年、 2009年以及2016年，同时期潜在库销比大幅下降的原因皆来自房地产销售的大幅增长以及地产投资的低位盘整，但未来两年因为政策等原因使得销售出现大幅回落，但地产投资依然在增加，地产投资在低库存下的韧性非常强。可见地产投资不仅取决于销售，对库存的敏感性甚至更高。因此，虽然2016、2017年潜在库存销售比出现了大幅回落，但2018年地产投资转负的概率非常小。

2005、 2009年潜在库存销售比下降当次年地产投资稳健

指标名称
潜在库存销售比
潜在库存变化
库存销售比
房地产开发投资完成额累计值
房地产开发投资完成额:累计同比
商品房销售面积:累计增速
2004-12
1.73
0.16
0.40
10106
30%
29%
2005-12
1.88
0.15
0.32
13158
28%
19%
2006-12
1.40
-0.48
0.26
15909
21%
45%
2007-12
1.41
0.01
0.24
19423
22%
11%
2008-12
1.24
-0.17
0.17
25289
30%
25%
2009-12
1.85
0.61
0.28
31203
23%
-15%
2010-12
1.39
-0.46
0.21
36242
16%
44%
2011-12
1.67
0.27
0.00
48259
33%
11%
2012-12
2.17
0.50
0.25
61797
28%
4%
2013-12
2.57
0.40
0.33
71804
16%
2%
2014-12
2.57
0.01
0.38
86013
20%
17%
2015-12
3.13
0.55
0.52
95036
11%
-8%
2016-12
3.02
-0.11
0.56
95979
1%
7%

资料来源：公开资料整理

2018年地产投资不用悲观

资料来源：公开资料整理