注意！楼市再响惊雷，央行出手了

　　有媒体报道称，昨天央行召集17家银行高管会议，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。

　　央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。房价未来到底怎么走？一起来看一下！

　　据记者了解，9月按揭贷增速仍然很快，10个房价上涨过快的城市的按揭贷占到了总按揭贷款的40%，风险急速集聚。多位银行高管对记者表示，房价上涨过快，确实对金融稳定、金融安全带来考验，容易造成产业空心化，甚至影响到社会的长远发展。

　　而有消息说，昨天上海市银监局也通知辖内各中外资银行，强调加强房地产信贷总量和集中度的检测和风险管控。国内楼市似乎有点一叶知秋的意思。

　　值得注意的是，在相对宽松的货币环境下，不少城市的房价半年涨幅就超过三成，而过热的楼市风险已经在向金融系统蔓延。过度的房产需求不仅让楼市供需进一步失衡，也让哪些原本属于实体经济的流动性过度集中房地产市场，过度依赖也让风险积聚累积。

　　而大家最关心的是，我们的房价到底会不会跌？如果跌，又能跌多深？尤其在本轮调控后流动性抽离后，房价会不会出现像去年股市那样的大幅下滑。从目前来看市场的观点分歧也比较明显。

　　继续看多的观点认为目前中国城镇化率并不高，投资渠道也相对单一，房产除了本身的价格增之外，还有额外的租金收益，目前来看难以找到比房产更好的投资品种。而调控政策也主要是以抑制过快上涨为主，并非彻底打压。

　　看空的观点则认为，从大周期来看中国房地产市场从未经历过合理的调整，而目前居民购房的杠杆率也过高，房产在国民经济中的占比过重，人口红利周期也已基本过去，调整已是应有之义。尤其是很多人把今年房产市场过热和去年股市相比较，很多现象具有相似性。在各个地区、中央各部委合力遏制下，房地产市场会不会上演类似去年股市的故事。这也是一个值得大家玩味的角度。

　　各方观点

　　谭华杰：城镇化率看房地产 或许还在高速增长期内

　　首先来看万科的董秘谭华杰的观点，他认为，从城市化的规律来看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中国目前的城镇化率 56%。也就是说，中国房地产的发展，还在大周期，即高速增长期之内。 但是他也强调，不能说城镇化率不到 75%，房价一定只涨不跌。因为在大周期阶段，房价估值逻辑可能脱离基本面，有泡沫化的可能，让大周期提前到达终点。

　　还有就是类似房价租金比这样的在大周期并不适用的指标，例如从1998年到2008年，日本东京地价下跌了30%，但房价租金比始终保持稳定。 同样的，从1982年到 2015年，美国新房价格涨幅频繁变动，但租金收益率却相当稳定，所以房价租金比例很难有一个确定的合理范围。

　　姜超：中国居民购房杠杆或到极限 2016年或为房市大顶

　　海通姜超的观点，首先他认为，过去几年中，中国居民新增房贷、新增地产销售额比值持续飙升，11年仅为19%，15年达到39%，16年上半年则高达50%，正是美国金融危机前的最高水平。 还有就是居民杠杆率。11年以来中国居民购房杠杆率持续上行，11年约为20%，15年已突破40%，16年上半年创历史新高至50%。所以姜超认为，本轮限购出台时，居民杠杆率已远高于上一轮限购时期，居民购房潜力也已被大量透支。

　　另外，他认为，从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年可能会是中国地产市场的历史大顶。

　　新闻链接：楼市新观察Discovery

　　长沙：节后单周新房成交跌逾四成

　　随着一二线城市的调控政策政策大量出台，一些城市楼市开始降温。据长沙市住房和城乡建设信息中心发布的最新数据，10月2日至10月8日一周，长沙市中心城区新房成交4776套，环比跌41.15%。

　　近几个月来，长沙的楼市持续上演火爆行情，进入9月以来，单周新房成交量屡创历史新高，中心城区“十一”前最后一周新房成交再次刷新纪录，达到8116套。

　　“转移效应”显现 江苏三四线楼市成交踊跃

　　国庆期间，江苏淮安市区十多家楼盘推出了特价房源，优惠促销的力度不小。据统计，10月黄金周淮安市辖区日均新房认购量近150套，比去年的黄金周增长约20%。

　　在宿迁市沭阳县城一家楼盘的销售现场，国庆期间前来看房买房的市民络绎不绝。楼盘销售负责人介绍，由于推出了购房优惠，国庆期间每天的客户来访量是平时的近三倍。

　　镇江市在国庆长假期间楼市特别热闹。10月份以来，客户明显增多，假期里几天的业绩就赶上了平时一个月的成交量。除了本地购房者外，售楼处里也出现了很多外地买房人的身影。

　　业内人士表示，一二线城市出台限购限贷政策后，三四线城市迎来了去库存的良机，楼市成交量随之上升，投资客也可能涌入。此时，普通购房者应该保持冷静，关注市场走势，仔细挑选房源，不要盲目跟风买房。

　　中国房地产指数研究院南京分院总经理 曹旭东：首先是价格不太可能继续持续往上走了，如果还是过火，再往上走的话，不排除有更多更严厉的政策出来。市场适度转冷，量、价一定程度降温回落，这是不可避免出现的情况。过度投资投机的那些人可能会被清洗出去，剩余的对于我们刚需，总体上来说可能会出现比较好的态势。

　　来源：央视财经（ID：cctvyscj）