中央“去库存”基调已定 楼市后续政策如何加码？

　　决策层此番提去库存，是稳定经济，防范系统性风险的重要举措。而下一步的政策也应重点关注高库存的三四线城市，从增加住房需求、降低购房门槛和降低房企融资难度、减少土地供应等多管齐下，稳定房地产市场。

　　继11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会议上李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

　　连续几日中央对于去库存的强调，在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，释放出强烈的政策信号。

　　对比国家统计局今年以来的数据和2013年数据，并结合各地土地市场表现和政策走向研究发现，决策层此番提去库存，是稳定经济，防范系统性风险的重要举措。而下一步的政策也应重点关注高库存的三四线城市，从增加住房需求、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度、减少土地供应等多管齐下，稳定房地产市场。

　　决策层为什么在这个时间点频提去库存？

　　21世纪宏观研究院认为，决策层此番提出化解楼市库存，是稳定经济，防范系统性风险的重要举措。

　　1.房地产投资增速持续下滑，创21个月来最低

　　房地产投资数据在2014年初急转直下，并持续下滑，截止到2015年10月的数据，房地产投资的同比增速已经创历史新低，同比增速仅2%。从全国和地方的数据来看，房地产投资增速的下滑无疑拖累着固定资产投资的增速，并成为影响GDP的重要因素之一。

　　2.房地产库存仍在不断攀升，且销售增长出现疲态

　　截止到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。

　　销售无疑是去库存的最直接的方式，但最新的数据却并不乐观且已显现出疲软的态势，1-10月商品房累计销售面积和销售额同比分别增长7.2%和14.9%，涨幅较前9月分别收窄0.3和0.4个百分点。从单月情况来看，自7月以来，销售面积同比增速在不断收窄，9月(9.0%)、10月(5.5%)的同比增速均远低于近6个月13.2%的平均增速。

　　再反观2013年，截至2013年9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，也就是说，两年以来，全国待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。

　　3.卖地收入骤降，加剧地方债务危机

　　今年1-10月，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，这也是十几年来罕见的低迷。

　　土地收入的持续下滑将加剧地方政府的债务危机，在房地产投资下滑之时，基础设施投资成为对冲房地产投资下滑稳定宏观经济的重要砝码，但是很多地方却面临无钱吸引社会资本进入的现状。在确保地价和防范金融风险的背景下，地方政府只能收缩土地供应以稳地价。

　　4.房地产去库存成为经济痛点，关系金融体系风险

　　21世纪宏观研究院认为，和此前房地产投资持续增长拉动宏观经济增长的趋势不同，当前的房地产投资无疑成为拖累固定资产投资，乃至宏观经济增长的痛点。

　　另一方面，楼市的高库存也将给金融体系带来风险。众所周知，我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，基本都以不动产作为抵押物，甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为不动产。

　　2012年上半年，全国银行业贷款不良率为0.94%，2013年略有增长，2014年以来开始加速增长，至今年前三季度达1.59%。