导语

　　一个北京白领手中如果有一套100㎡的住宅，那么他将可以少奋斗31-47年。

　　瑞银最新发布的“全球房地产泡沫指数”报告显示，全球顶尖城市的房地产泡沫风险陡峭攀升。瑞银在报告中指出，泡沫指数超过1.5就意味着该市房地产有泡沫风险。欧洲城市所有房地产超过了合理估值，其中伦敦房市是欧洲最被高估的市场，也是全球楼市泡沫风险最大的城市，中国香港紧随其后。

　　瑞银“全球房地产泡沫指数”通过对包括房市当前估值和历史轨迹等五个不同指标，诸如入房价收入比和房价租金比等，对房地产泡沫风险进行追踪。报告的作者克劳迪奥·萨普特里与马蒂亚·霍泽伊认为，香港和伦敦等城市的房价“从根本上来说是不合理的”。这些城市的基准指标，比如说房价收入比和房价租金比，都已触及历史高点。

　　伦敦：问鼎全球“最不实惠”城市

　　根据“全球房地产泡沫指数”，在世界各大金融中心之中，伦敦的房地产泡沫风险评分是最高的，为1.88，是全球楼市泡沫风险最大的城市。房价收入比和房价租金比均触及有史以来最高水平。

　　英国最大房产搜寻网站Rightmove的数据显示，10月伦敦楼市卖方平均报价上涨1.6%，超过63万英镑（约610万人民币）。英国国家统计局数据显示，目前伦敦房屋均价将近是英国平均工资的10倍，伦敦房屋均价约为52.5万英镑。考虑到英国实际平均收入水平自2007年以来下降了7%，伦敦房地产市场房价收入偏离度“甚至更为严重”。

　　瑞银表示，国外对伦敦房产的需求以及避险需求是估值过高的主要原因。全球地缘政治风险和亚洲城市过高的房产估值把伦敦房价推到了一个新高度。此外，国内买家也促进了价格上涨。政府的“购房援助计划”（HelptoBuy）也刺激了需求增长。

　　香港--房产泡沫全球第二

　　根据“全球房地产泡沫指数”，在世界各大金融中心之中，香港的房地产泡沫风险评分排在第二位，为1.67。在过去时间内，香港实际房价出现巨大波动，曾出现过高达两位数的年度增长，也出现过零增长。房价收入比达到创纪录高位，为21%，而房价租金比也触及不可持续的水平，为33%。

　　香港楼价高、房租贵。在全球房价最贵地区排名中，香港位居第一，其最高房价可达到每平方米12万美元，面积很小的房子，动辄就要数百上千万港元。二手房平均每平方米要卖10万港元以上，面山、望海等景观较好的户型更直冲每平方米20万港元。香港租金也贵到离谱，三房一厅，月租要4万多港元。房价是套在香港普通民众头上的枷锁，成为不少民众头痛的问题之一。

　　香港房价超高、房子奇小的主要原因，是可用于建房的土地严重短缺，这就导致香港新房供应严重不足。另一障碍是社会共识难建立。有些政治力量刻意阻挠特区政府施政，利用开发土地时的咨询及法定程序来阻挠项目。另外，内地投资客大量涌入香港，也成为推高香港房价的重要力量。

　　面对高房价，香港人想的办法是提高容积率，楼房建高，户型设计节约空间，将房子尽可能变小，住进去更多人。所以出现很多迷你户型，30平米塞进一家三口很是常见。

　　美国房价更公平？

　　颇耐人寻味的是，美国的金融中心，包括纽约和波士顿，都处于合理估值状态，芝加哥与历史轨迹相比甚至是被低估的，应有提升空间。旧金山得益于外需和快速增长的硅谷经济，房价略有泡沫。不过，德意志银行在报告中表示，即使在美国，泡沫也见端倪。商业房产的价格超过上一个峰值的13％，而农地价格在过去十年翻了一番。

　　虽然瑞银最新发布的报告指出的是全球范围内的整体房地产泡沫风险，但是不同地区和城市的估值风险也不尽相同。面对亚洲地区房产的高估值，来自亚洲的投资者将目光投向了欧洲的金融中心。相比较而言，亚太地区的城市现在大多被不同程度地高估。