二线城市节后成交量腰斩

　　北京新建商品住宅网签同比下降45%

　　本报记者 王 峥

　　随着各地调控政策的陆续落地，10月份的房地产市场也出现了一些变化。

　　根据中原地产的统计显示，截至10月16日，全国主要54个城市合计签约商品房住宅130944套，较9月份同期137483套的签约量小幅下滑，结束了此前连续增长的态势。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，“由于网签的滞后效应，实际成交还未完全反应当下楼市的真实数据。如果剔除政策末班车的影响，市场在最近一周的下调幅度应在35%左右”。

　　据悉，不少节前敲定的新房和二手房交易，都集中在10月份做网签，所以目前的成交数据看上去还比较平稳，“但到月末就不好说了，如果信贷再收紧，肯定会出现量价齐跌的情况。”有业内人士指出。

　　二线城市成交量腰斩

　　在22个出台调控措施的城市中，部分二线城市的政策颇为严厉，其市场降温也最为明显。据悉，二线城市成交量已经连续两周低于4万套，这也是春节后首次出现这一情况。同时，上周3.36万套的成交量更是较节前出现了腰斩。“二线城市普遍升级的限购、限贷政策已经开始影响市场成交量。”有业内人士指出。

　　而三线城市收益于二线城市的溢出效应，出现了短期的成交上行，但因为统计城市数据少，所以整体看市场上涨幅度有限。一线城市中，北京、上海的成交量较上月同期分别下调了42%和16%，而深圳与广州的签约上涨了50%以上。另外受政策末班车影响，杭州、青岛、昆明、南宁、石家庄、南昌等城市的签约也出现了上涨，而苏州、济南、长沙等城市出现了环比下调。

　　“网签数据不能反映当下受到调控的市场情况。从实际签约情况看，受到新政影响的22个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达到了30%—40%左右。10月下旬开始，会逐渐反映到签约数据上。”张大伟指出。

　　此外，有业内人士指出，年末房价面临回调压力最大的，是那些前期涨幅过快，交易量中外来投资客占比过重的城市。其因政策效应将导致投资资金迅速撤离，进而使交易量出现下滑，价格也将在后期的博弈过程中出现波动。这其中就包括大城市周边因规划利好导致房价短期过快上涨的城市，以及因大城市投资客外溢形成量价快速上涨局面的城市。此轮密集调控政策明显的一个特点是二套房从购买资格和购买门槛上做出了严格的规定。二套房首付比例最高达八成，将对抑制投资投机性购房需求产生立竿见影的效果。

　　而那些供需矛盾较大且短期内土地供应不足的城市，由于有不同层次的需求托底，再加上前期土地供应不足，买卖双方对房价长期看涨的预期依然存在。从本次政策对此类城市的调控来看，以北京、上海、深圳为代表的一线热点城市前期的楼市政策一直处于全国最严的状态，此次政策的进一步收紧主要是重启之前的部分政策，市场的反应也难以超出基于历史经验的预期，但高位向下小幅震荡已在所难免。

　　市场告别明显上涨

　　实际上，新政刚刚落地，北京的成交量便出现了大幅下滑。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月份上半月，北京全市新建商品住宅共网签1579套，同比下降45%，环比下降42%。

　　根据“9?30新政”，北京对首套普通住宅首付比例由30%上调至35%，非普通住宅首付比例由30%调整至40%；二套普通住宅首付比例仍为50%，非普通住宅首付由50%上调到为70%。同时，对于二套住宅的界定，新政改为 “认房不认贷”，只要个人名下有房，无论是否有房贷，再购置新房时均被算为二套房。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，成交量下降一方面是因为信贷的收紧、首付比例的提高，使得部分资金紧张的购房家庭延缓或取消了新房购置计划；另一方面，对于户型大小的要求以及加快自住型商品房供应等，有效稳定了市场预期，平复了之前购房人恐慌的抢购心态，大量购房需求由着急购房转为等待观望。

　　与此同时，据《证券日报》记者了解，北京部分商业银行已经在酝酿收紧房贷优惠，且银行的放贷速度也开始放缓。

　　此前的10月12日，央行召集17家商业银行召开住房信贷会议，要求各银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。对此，张大伟分析认为，种种迹象表明此轮房地产信贷监管收紧，已经不限于一城一地，也绝非流于表面。同时他表示，“由于一城一策的原则，所以这一轮调控各城市力度不一，部分城市力度很大，也给了很多政策力度较小的城市压力，预期这些城市很可能会继续加码。整体看这一轮政策的力度非常大，市场将告别明显上涨。且一旦年末央行额度吃紧，快速收缩房贷规模，那么房价的下调很可能会蔓延到更多城市”。

　　二手房量价齐跌

　　受多种调控影响，二手房方面出现的调整更大。

　　深圳中原研究中心的数据显示，近期当地有七成二手业主下调房源价格，其中下调幅度在1%—5%区间段的房源占比达43%，下调幅度在5%—10%区间段的房源达20%。截至10月10日，已经有多个项目报价出现跳水。

　　同时，此前楼市异常火爆的合肥，目前办理二手房过户手续也不用再排长队了。当地房地产从业人员也表示，最近成交少了很多，外地客户基本没有了。

　　而受首付比例上调、预售证资格管制，10月份上半月北京新房、二手房市场的成交量均出现大幅下降，环比下降率均已经超过40%。截至10月15日，我爱我家二手房新增买卖房源挂牌量环比9月份增长了10%，但新增买卖客户量却环比上月下降了36.6%，且全市二手住宅共网签7386套，环比下降41%。

　　对此，有业内人士指出，本次调控对对于二手房市场打压更大，主要的压力来自于首付比例的调整。

　　“随着这轮上涨周期的结束，二手房的成交量将会率先下滑，随后主动调低报价的业主也会逐步增多，二手房市场整体价格的回落已经在所难免。”有市场分析人士称。