一、地产迎新周期，企业拿地难度增加

行业结束快速增长阶段，地产开发投资增速趋稳。2017年以来，房地产开发投资增速基本处于稳定状态，已经结束前几年的快速增长。而商品房销售面积受政策调控的影响较大，2017年以来商品房销售面积增速趋缓。2017年 1-10月房地产销售面积同比增长8.2%，较全年1-10月下滑18.6个百分点。

2013-2017年10月房地产开发投资额及增速

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2013-2017年10月商品房销售面积及增速

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土地购置单价增速高于房价增速，房地产企业拿地成本增加。房企数量随着市场规模的扩大迅速增长，但随着房地产快速增长期的结束，房企竞争压力逐步变大。而拿地能力是房地产企业扩张与整合的关键，因此，在全国土地购置面积及金额方面均出现了较快增长。用土地购置单价（=全国土地购置费/全国土地购置面积）作为衡量房地产企业拿地成本的指标。可以看出，土地购置单价自 2008 年以来就出现较快增长，截止 2017 年 1-10月 CAGR 高达 18%。自 2015 年起，土地购置单价与商品房销售单价出现倒挂，这表明土地购置单价成本提升明显。

2008-2017年1-10月土地购置单价、商品房销售单价及同比增长

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土地供需紧张推高地价，土地溢价率提高迅猛。从一二三线城市土地供需比的情况来看，一线城市常年维持在1.1左右，基本处于均衡。二线城市土地供需比缓慢下降，市场热度逐步走高；三线城市变化明显，由 2008 年的 2.1 迅速降至 2017 年的 1.2，表明三线城市供需逐步紧张。而紧张的土地状况推高了地价，一二三线城市整体溢价率由 2012 年的12.8%/6.4%/6%分别提升至 2016 年的 44%/54%/31%。

2013-2017年1-10月一、二、三线城市土地供需比

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2013-2016年一、二、三线城市土地溢价率

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