2017年中国房地产行业发展现状及行业发展趋势分析

核心提示：全国商品房销售持续回落2017年1-10月，全国商品房销售面积同比增长8.2%，和2016年1-4月36.5%的增速高点相比，已下滑28.3个百分点，已调整17个月。10月份单月的商品房销售面积为1.42亿平方米，同比下降5.98%，增速为

　　全国商品房销售持续回落

　　2017年1-10月，全国商品房销售面积同比增长8.2%，和2016年1-4月36.5%的增速高点相比，已下滑28.3个百分点，已调整17个月。10月份单月的商品房销售面积为1.42亿平方米，同比下降5.98%，增速为2015年3月以来最低值。在目前调控形势依然趋严的背景下，我们预计2018年商品房销售将维持调整态势。

商品房销售面积当月值及同比增速

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商品房销售面积累计值及同比增速

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　　根据统计，30个主要城市2017年1-10月份商品房销售面积同比下滑36.92%，创下2012年3月以来的新低。2017年1-11月份，30个主要城市商品房销售面积同比下滑35.77%，降幅较1-10月份小幅收窄；一线、二线和三线城市销售面积同比分别下滑38.15%、34.52%以及36.57%。对比来看，今年以来，一线城市商品房销售面积的降幅收窄较明显，1-11月的同比降幅较1月份收窄10.27个百分点。

30个城市商品房成交面积及同比增速

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一、二、三线城市月度成交面积同比增速

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　　由于房地产市场销售面积明显回落，商品房销售额同比增速也相应回落。2017年1-10月，房地产销售额同比增长12.6%，增速为2015年7月份以来最低值。2017年10月，当月商品房销售额同比下滑1.66%，为2015年4月份以来首次同比下滑。

商品房销售额当月值与同比增速

商品房销售累计额及同比增速

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　　主要城市商品住宅价格持续下滑，一线城市回调明显

　　主要城市销售价格增速持续下滑。2017年10月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长5.7%，自2016年12月以来已连续下滑10个月，今年8月和9月增速下滑较明显。分城市看，一线城市前期涨幅较大，回调幅度也较深。自2016年4月至2017年10月，一线城市新建商品住宅价格指数同比增速已下滑近33个百分点。二线城市回调幅度次之，自2016年11月开始回调，至2017年10月份回落14.2个百分点。三线城市前期涨幅较小，增速保持平稳。

70个大中城市新建商品住宅价格指数同比及环比增速

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70城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数同比增速

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70城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数环比增速

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全国商品房各业态销售均价同比增速

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　　库存压力短期缓解，中长期依然存在

　　随着商品房销售的快速回升，库存压力短期明显缓解。商品房销售面积/竣工面积明显回升。但商品房施工面积/销售面积的比值依然处于高位，因此从中长期看库存压力依然存在。

销售面积占新开工面积及竣工面积比重

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施工面积占销售面积比重

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　　分业态来看，住宅销售回落幅度明显大于办公楼和商业营业用房，而办公楼和商业营业用房施工面积下滑幅度明显要大于住宅。我们用施工面积/销售面积这一指标来考察中长期库存压力，三种业态均处于相对高位，商业地产中长期库存压力较大。我们用销售积/竣工面积这一指标来看短期库存压力，三种业态短期库存压力均有明显好转。

分业态施工面积同比增速

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分业态销售面积同比增速

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分业态施工面积占销售面积比重

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分业态销售面积占竣工面积比重

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　　房地产开发投资预计将持续低迷

　　在政策面持续趋紧，房地产销售量价增速双下滑的影响下，房地产投资萎靡不振，新开工增速持续下滑。2017年1-10月，房地产开发投资累计完成额同比增长7.8%，与1-4月份相比回落1.5个百分点；房地产新开工面积同比增长5.6%，与1-3月增速相比下滑6个百分点。我们预计2018年房地产市场将继续回落调整，房地产开发投资预计将持续低迷。

商品房累计新开工面积及同比增速