在“房住不炒”的定位下，限购、限贷、限价、限售、土拍新规等房地产相关政策密集发布，市场不断分化，行业集中度逐渐提升，房地产进入了新的时代。传统的房地产开发模式已经不能适应新的市场环境，多元化升级发展迫在眉睫。与此同时，随着产业地产的兴起，布局产业地产业务的企业数量剧增，各类主体在摸索实践中找寻自己的业务开拓模式。


　　多元化升级迫在眉睫


　　近几年，中国房地产行业的增长逻辑发生剧变，全面进入“限价、限购、限售和竞自持”的多限时代。房地产企业高周转目标导向的销售难度增加，利润不断降低。同时，我国房地产百强企业集中度进一步提升，市场竞争更加激烈，面对制度环境的调控和市场环境的压迫，房地产企业多元化升级发展迫在眉睫。


　　由赛迪顾问发布的《2019中国房地产企业多元化发展与创新实践白皮书》显示，2018年我国商品房及其细分领域的销售面积累计值持续增加，办公楼和商业营业用房销售面积累计增长逐渐回暖，其中商业用房转正为负并呈持续上升趋势。


　　从融资情况、经营情况和拿地情况三个方面来看，2018年房地产行业竞争更加激烈，行业利润空间被进一步压缩，部分房企开始转型轻资产模式和探索多元化业务方向。2018年，百强企业净利润持续增长，但是盈利能力出现明显分化，其中龙头企业由于规模较大，凭借品牌优势、管理效率提升和良好的周转能力，盈利能力明显领先。


　　据不完全统计，2017-2019年有21家房企（包括中骏置业、龙湖、万达、力高、万科、保利等）改名，意味着房地产发展迎来新的拐点，房地产开发商正在从“单一开发”模式逐渐向多元化业务发展方向升级。赛迪顾问发现，目前我国房地产企业多元化发展的主要举措有：搭建新的产品体系、物业拆分上市和加速数字化等。


　　其中，在搭建新产品体系的过程中，大部分房地产企业仍然从事房地产开发业务，在此基础上不断衍生发展出一系列相关业务，主要围绕地产主业进行多领域布局，例如发展长租公寓、养老公寓和特色小镇等。


　　赛迪分析师表示，传统地产的黄金20年虽然已结束，但资本红利、人才红利和城镇化进程催生的广阔市场，居住品质提升带来的客观需求，政策推动引发的周期变化及土地红利带来的历史性机遇，都意味着房地产进入了高质量新阶段。


　　产业地产成为新风向


　　当前，产业地产已成为地产行业的新风向，从前几年的冷门词汇一跃成为众多地产商、实业企业和资本追逐的热门领域。


　　产业地产是以土地为基本要素，以企业为运作主体，以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心，所展开的一系列市场化经济活动的总称。


　　白皮书显示，从本质上看，产业地产是园区经济活动分工日益细化和高度专业化的必然产物。产业地产的主要功能包括满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等价值链各环节需求，满足企业员工长期居住、工作与休闲等需求，支持政府提升本地产值及税收、解决居民就业、完善公共服务等需求。目前主要项目类别有产业园区、产业小镇、产业新城和其他创新形态。


　　从发展环境来看，上述报告显示，目前一二线工业用地政策趋严，持有运营成为必然趋势。各地出台的工业用地政策对转让、出售等多有限制，要求拿地企业谨慎投资、精益经营，单纯依靠地块本身的价值进行投资的方式已经行不通。战略性新兴产业成为新增长点，实体经济发展为产业地产带来了新机遇。赛迪预测，到2020年，战略性新兴产业增加值将占国内生产总值比重的15%，新一代信息技术、高端制造、生物、绿色地毯、数字创意等将成为第五个十万亿元级产业。


　　近年来，涉足产业地产业务的企业种类繁多，很多企业还处于试水阶段，个别项目的投资和运营尚未取得成功。上述报告显示，目前产业地产商基本上以“先房后产，以房养产”的模式为主，即房地产业务销售和租金仍为主要收入，占比超过80%。其中，部分介入较早且具有成熟运营经验的产业地产商已经获得一部分物业管理服务收益、增值服务收益等运营效益。与此同时，部分企业已经依托自身运营服务，对外输出服务，开展轻资产服务，并获得了相应收益。


　　当前，地产企业已成为产业地产商队伍的主力军，地产商在判断城市选择、产品开发建造等方面具有天然优势，但往往缺乏必要的产业资源。且地产商容易重开发、轻运营，陷入完全以传统地产思维看待产业地产、忽略项目区位的局限性等困境中。综上所述，地产企业单独设计的产城板块，既继承了母公司的地产业务优势，又具备将产业地产视为独立业务的决心。例如房地产企业鑫苑集团的全资子公司鑫创科技以科技创新带动城市产业转型升级，孵化出了基金+基地+产业的综合开发模式。


　　赛迪预测，未来受传统地产商发展遇阻、产业升级创造新需求的影响，将有更多传统地产商开拓产业地产业务，“以产业之名，行产业之实”的玩法将无获利空间，未来产业地产的价值源于产业而非地产，住宅、商业、产业地产融合发展是大势所趋。未来产业地产将会有更多参与者通过跨界组合实现资源的自给自足。（记者 祖爽）


　　转自：中国商报