房地产市场经历了2014年的跌宕起伏，2015年又将如何运行，是业内关注的焦点。笔者认为，总体而言，楼市依然扮演经济稳定器的角色，市场将维持稳定运行状态，销售情况至少不会差于去年。

最近一个多月，从李克强总理到主要部委负责人罕见地对房地产密集发声，以“稳定发展”为主基调。尤其是李克强总理在冬季达沃斯论坛上指出，“中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。”这一表态释放出维稳房地产市场的信号。

预计今年政策方面不会有紧缩性政策出台，除宏观层面的动向支持房地产市场稳定外，各类细化的政策有望进一步出台。一线城市的限购政策有希望在广深两地实现部分突破，而货币政策名义上是稳健，实质上是适度放松，银行购房贷款对首套自住和首套改善房的支持力度也将继续加大。自贸区政策给予金融机构境外融资的便利，国内通胀率下降也有进一步降息的可能，这都决定了银行融资成本的下降，进而带来住房贷款利率下降或者出现更大幅度的利率折扣，终端消费者的贷款成本下降，将利好房地产消费。可以说，信贷环境的好转直接决定房地产市场的好转，而限贷的放松对房地产的意义和作用大于限购。

决定市场运行的好坏，除了政策，当然是需求。需求来源于新增需求和存量改善需求。据统计，就全国而言，至少在2020年前，城镇化率将从2013年的53.7%提升到2020年的60%左右，即每年1%左右的速度推进。虽然中国房地产市场的黄金时代已经结束，房产逐渐开始回归居住属性，其投资属性、回报率也和十年前相比发生了翻天覆地的变化。但是未来3-5年内，自住和投资需求在总量上并不会出现断崖式下跌，需求才是房地产市场能够持续稳定增长的核心动力。

2015年楼市将维持平稳的趋势，但城市之间的分化会加剧，未来“一大一小”会成为主力。“一大”就是那些人口导入量较大的一线城市和部分二线城市，还是会继续保持需求的热度，“一小”则是新型城镇化推动以及户籍制度的改革，会对更多的三四线，甚至四五线城市，特别是为那些房地产还没有启动的，或者说刚刚开始启动的城市带来新一轮发展的契机。

虽然行业迎来回暖转机，但在不断调整中，行业生态已发生改变，房地产超级大繁荣时代已经完结。刚需主力和改善性需求主力的劳动力人口依然在增长，但增幅下降，且人均住房面积已经达到33平方米，房地产的需求高峰已经过去。在整个市场已经处在供求相对平衡的状态，甚至部分城市供过于求的情况下，房地产行业也迎来了新常态。

在这样的背景下，虽然房地产行业将再次走出调整期（以往三次调整分别是2005年、2008年和2011年），可以预见的是，2014年本轮调整的结束，将不会再现2008、2011年调整之后价量齐飞的局面，房地产市场实现V型反转的可能微乎其微。

开发企业面对房地产发展的“新常态”，也要做出战略层面的变革。万科、绿城等都在进行轻资产运作的尝试，这意味着开发商从此前靠机遇、关系、资金等要素获利，转为向靠行业经验、模式创新、服务输出、物业经营等要素发展。

在政策层面，应避免因经济结构转型出现阵痛而被迫再走投资拉动经济的老路。应让房地产回归常规行业地位，做基础产业，让市场机制发挥主导作用，既能满足城镇化进程中转移人口的刚性住房需求，又能避免市场过度炒作造成的畸形发展，并实现房价的基本稳定，这应是未来几年楼市政策的核心目标。（作者系中房研协技术服务公司研究总监）